수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 1549 제502동 제1층 제101호의 다세대주택입니다. 현재 등기에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2024.11.01. 강제경매개시결정이며 채권자는 주식회사 케이씨이앤씨, 청구액은 925,000,000원입니다. 2025.04.07. 이천시 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 점유자·임차인이 17명이고 전입일은 모두 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들을 곧바로 “대항력 확정”으로 볼 수는 없습니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 502동 1층 101호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 등기소 / 등기 발행일 | 수원지방법원 이천등기소 / 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2021년 가압류는 해제·말소됐고, 2021년 대신자산신탁주식회사로의 신탁도 2022.02.28. 신탁재산 귀속으로 종료됐습니다. 같은 날 설정된 신당황학새마을금고 및 주식회사하모니자산관리대부 근저당도 2022.05.06. 말소돼 현재 경매의 말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정입니다. 이후 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 17명 모두 인수 가능성 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김란희 | 2022.02.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 가능·미상 | 미상 | 2025.01.10 | 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강성준 | 2022.03.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.02 | 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 가능·미상 | 미상 | 2025.01.09 | 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.02 | 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
조사된 점유자·임차인은 17명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 260,000,000원은 최근 평균의 120.1%
실거래 비교 단지는 미라지움(403동~506동)이며 96세대, 2021.09.01. 준공입니다. 비교면적은 63.47㎡이고 최근 12개월 실거래 8건 평균은 216,527,500원입니다. 현재 최저매각가 260,000,000원은 이 평균의 120.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.54㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 63.47㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 247,720,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 303,620,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 216,527,500원 |
전체 9건 평균은 213,024,444원이고 최근 12개월 평균은 216,527,500원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +17.0%로 집계되지만, 가장 최신인 2026.08 거래는 145,000,000원입니다. 즉 전체적인 최근 평균이 과거보다 높아졌다는 지표와 별개로 최신 한 건은 크게 낮습니다. 어느 기준을 쓰더라도 현재 최저가 260,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 255,560,000원 |
| 미배당 | - | 669,440,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 신청채권자 청구액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 669,440,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 720,712,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 761,729,600원 |
2회 유찰 시 최저가는 166,400,000원까지 내려가지만, 이 숫자만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘고 배당으로 소진되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 그 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 이천시 종합운동장 남동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·임야·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로, 외벽은 석재붙임·치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일마감, 새시 창호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 4~5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
- 토지. 부정형 평지, 다세대주택 건부지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 상태확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 17명의 보증금·확정일자·점유범위와 현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배우순·오혜정·전수현·최인배·허미선 외 점유자의 배당요구 여부를 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가만 보지 말고 배당 후 남는 대항력 임차보증금이 있으면 그 금액을 낙찰가에 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 260,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.1%라 현재 회차에 가격상 가점을 줄 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.08 거래는 145,000,000원이므로 입찰 직전 동일 면적·층·상태의 추가 거래를 다시 비교할 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 현장조사가 중요합니다.
맺으며 — “최저가 2.6억”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 사건의 핵심은 감정가나 채권액이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 17명의 전입 점유자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력을 확정적으로 단정할 수도, 매수인 인수액을 0원으로 볼 수도 없습니다. 그 상태에서 신건 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 216,527,500원의 120.1%입니다. 최신 거래도 145,000,000원입니다. 권리 리스크는 미확정, 가격은 최근 시세 이상. 임차관계가 해소되는지 확인하기 전에는 유찰 여부와 무관하게 실질취득액을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
