수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리의 다세대주택 503동 3층 302호입니다. 현재 등기 흐름만 보면 과거 설정됐던 자산건설주식회사 가압류, 대신자산신탁주식회사 신탁, 한국양봉농업협동조합 및 주식회사하모니자산관리대부 근저당은 이미 말소됐고, 2024.11.01 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다.
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 17명입니다. 이들의 전입일은 2022.02.09부터 2023.08.24 사이로 모두 2024.11.01보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 매각물건명세서상으로도 “대항력 있는 임차인 있음”이 기재돼 있어 보증금과 배당 여부 확인 전에는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 503동 3층 302호 |
| 등기상 표시 | [집합건물] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 제503동 제3층 제302호 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조성우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
② 임차인 — 실제 17명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.12 확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 2025.01.09 확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 17명은 중복된 보증기관 신고가 아니라 실제 임차인 17명으로 봐야 합니다. 배당요구가 확인되는 사람은 전수현·허미선·최인배·오혜정·배우순 5명입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 미신청으로 단정할 수 없습니다. 특히 확정일자와 보증금이 모두 미상인 상태에서는 우선변제권과 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가만 봐도 신건은 높다
비교 단지는 미라지움(403동~506동), 96세대, 2021.09.01 준공입니다. 비교 면적은 59.97㎡이고, 최근 12개월 거래는 8건입니다. 최근 12개월 평균은 216,527,500원인데 신건 최저가 259,000,000원은 그보다 높은 119.6%입니다. 최신 거래인 2026.08 거래가는 145,000,000원으로 신건 최저가보다도 크게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.54㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 63.47㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 247,720,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 303,620,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 216,527,500원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 수준보다 17.0% 높은 흐름이지만, 실제 거래가는 145,000,000원부터 303,620,000원까지 편차가 큽니다. 특히 가장 최신 거래가 145,000,000원이라는 점을 감안하면, 259,000,000원 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 임차인 인수액이 미상이므로 실제 취득원가는 이 259,000,000원보다 높아질 가능성까지 열려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 254,574,000원 |
| 미배당 | - | 670,426,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 집행비용과 신청채권자만 반영한 가정입니다. 임차인의 보증금·우선변제 및 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 기계적 배당 결과를 근거로 “인수 0원”이라고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 254,574,000원 | 670,426,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 203,499,200원 | 721,500,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 162,639,360원 | 762,360,640원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·임야·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물군으로, 외벽은 석재붙임·치장벽돌 마감, 급배수·위생·급탕·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태와 이용상태 일부를 직접 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정한 평가입니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지이며 남측 폭 약 4~5미터 포장도로가 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 167,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 미라지움(403동~506동)은 96세대, 2021.09.01 준공이며 거래가격 편차가 145,000,000원~303,620,000원으로 큽니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 임차인 17명의 임대차보증금과 확정일자를 매각물건명세서·임대차자료로 각각 확인해야 합니다.
- 배당요구 범위 재확인. 배당요구가 확인되는 5명 외 나머지는 신청 여부가 미상입니다. 배당요구 여부와 종기 준수 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 비교. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 시세 비교는 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액으로 해야 합니다.
- 신건 가격 상한 주의. 현재 259,000,000원은 최근 12개월 평균 216,527,500원의 119.6%입니다. 권리문제를 제외해도 신건 가격 자체에 메리트가 없습니다.
- 유찰만 기다려선 부족. 207,200,000원이나 165,760,000원으로 내려가더라도 인수액이 확정되지 않으면 실제 취득원가를 판단할 수 없습니다.
- 현장 점유 확인. 다수 전입자가 같은 호수와 어떤 관계로 점유·사용하는지, 각자의 실제 점유 부분과 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.59억”보다 먼저 확인할 것은 17명의 보증금
이 물건은 등기부만 보면 과거 담보권이 대부분 정리된 뒤 강제경매가 진행되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 17명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 인수액을 산정할 수 없고, 그 결과 실질취득가도 정해지지 않습니다.
가격만 따로 봐도 신건 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 216,527,500원의 119.6%로 높습니다. 최신 거래는 145,000,000원입니다. 따라서 현재 단계에서는 “유찰되면 싸진다”보다 “임차보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 싸고 비쌈 자체를 확정할 수 없다”가 우선입니다. 권리 미확정, 가격도 불리 — 입찰 보류가 맞는 단계입니다.
