수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 410동 1층 101호, 전용면적 43.77㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 180,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정이며, 그 이후 이천시 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유·임차 관계입니다.
현황조사 등에 확인되는 실제 임차인은 17명이고 전입일은 2022.02.09.부터 2023.08.24.까지로, 모두 2024.11.01. 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만으로 개별 임차인을 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없습니다. 이 보고서에서는 각 임차인을 대항력 가능·미상으로 판정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 410동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.77㎡ · 1층 101호 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계가 핵심
과거 신당황학새마을금고 근저당권과 주식회사하모니자산관리대부 근저당권은 2022.05.18. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.11.01. 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.04.07. 이천시 압류, 2025.09.26. 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 17명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 미상 | 2024.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
17명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없으므로 중복을 제외할 사유 없이 실제 임차인 17명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 180,000,000원만 보고 싸다고 할 수 없다
미라지움(403동~506동)은 96세대, 2021.09.01. 준공이며 비교 면적은 43.77㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.10. 4층 185,000,000원, 이전 거래는 2024.06. 1층 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 43.77㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 43.77㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.77㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.77㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 180,000,000원은 전체 평균 167,500,000원의 107.5%이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 185,000,000원이고, 최저가는 그 97.3%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 +23.3%입니다.
다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고 그 거래는 4층입니다. 대상 물건은 1층이며, 확인되는 1층 거래는 2024.06. 150,000,000원입니다. 무엇보다 임차보증금 인수액이 미상이어서 낙찰가 180,000,000원을 실질취득가로 놓고 시세와 비교하는 것 자체가 현재는 불완전합니다. 따라서 “최근 거래보다 2.7% 낮으니 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 176,680,000원 |
| 미배당 | - | 748,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인별 보증금과 확정일자가 미상이므로 표의 배당 결과를 매수인 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 748,320,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 783,816,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 812,212,800원 |
유찰로 최저가가 144,000,000원이나 115,200,000원으로 내려가더라도, 임차인의 미배당 보증금 승계가 존재한다면 실질취득가가 같은 비율로 내려간다는 보장은 없습니다. 이 사건은 바로 그 인수액을 확정할 자료가 부족하므로 회차별 최저가만 놓고 “싸졌다”고 평가할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4-5미터 내외 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 거래표본. 미라지움(403동~506동)은 96세대이고 동일 면적 실거래는 2건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 17명 임차인 보증금 확인. 가장 먼저 각 임차인의 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 현재 인수액은 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 대조. 확정일자가 모두 미상이고 일부 임차인만 배당요구 사실이 확인됩니다. 우선변제 순위와 미배당 가능성을 개별 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 승계되는 미배당 보증금을 더한 금액으로 최신 실거래 185,000,000원과 비교해야 합니다.
- 1층 비교 주의. 대상은 1층이며 확인되는 동일 면적 1층 거래는 2024.06. 150,000,000원입니다. 최신 185,000,000원 거래는 4층입니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 144,000,000원, 2회 유찰 115,200,000원으로 내려가더라도 임차보증금 승계가 있으면 실질취득가가 동일 비율로 감소하지 않을 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 설비를 직접 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “180,000,000원이 아니라 인수액까지 봐야 한다”
현재 최저가 180,000,000원은 최신 거래 185,000,000원보다 낮고 최근 12개월 평균의 97.3%입니다. 그러나 이 사건에서 그 숫자는 결론이 아니라 출발점입니다. 말소기준일 2024.11.01.보다 먼저 전입한 실제 임차인이 17명이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있다고 기재돼 있습니다.
따라서 현재 상태에서는 매수인 실질 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 낙찰가가 아무리 내려가도 미배당 보증금 승계가 커지면 총 취득비용이 함께 내려가지 않을 수 있습니다. 이 물건은 최근 실거래 대비 가격만 보고 접근할 사건이 아니라, 17명의 임대차관계를 모두 해소한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 권리분석 우선형 물건입니다.
