수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 410동 2층 201호, 다세대주택입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원이고 매각기일은 2026.09.23입니다. 등기상 현재 소유자는 조성우이며, 2024.11.01 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
문제는 경매개시결정 이전부터 존재하는 임차·점유관계입니다. 특히 전수현은 임대차계약일 2022.03.17, 확정일자 2022.03.18, 주민등록·점유개시 2022.04.15, 보증금 155,000,000원으로 확인되고 2025.03.17 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있고, 예상배당에서는 전수현에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 155,000,000원 전액이 확인 인수액으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 410동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.77㎡ |
| 단지 | 미라지움(403동~506동) · 96세대 · 2021.09.01 준공 |
| 소유자 | 조성우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.11.01 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2022.02.28 설정됐던 신당황학새마을금고 근저당권 2,880,000,000원과 주식회사하모니자산관리대부 근저당권 1,650,000,000원은 2022.04.15 이미 말소돼 이번 경매의 인수대상이 아닙니다. 2025.04.07 이천시 압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차·점유 조사 — 17명 중 16명은 금액이 닫히지 않았다
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없습니다. 다만 전수현 외 16명은 전입일은 확인되지만 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일률적으로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 본 호와의 점유관계 및 실제 보증금 규모를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 2025.01.09 | 가능·미상 | 미상 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 155,000,000원 | 2022.03.18 | 2025.03.17 | 있음 | 155,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래 이상, 실질취득은 훨씬 높다
미라지움(403동~506동) 전용 43.77㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최신 거래는 2025.10, 4층 185,000,000원이고 2024.06, 1층 거래는 150,000,000원입니다. 전체 평균은 167,500,000원이지만 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균 185,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 43.77㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 43.77㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.77㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.77㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 189,000,000원만으로도 최근 12개월 평균 및 최신 거래 185,000,000원의 102.2%입니다. 즉 경매 최저가 자체가 최신 실거래보다 높아 신건 가격을 싸다고 볼 근거가 없습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +23.3%이지만 표본은 2건뿐입니다.
더 중요한 비교는 확인된 인수를 포함한 실질취득입니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 189,000,000원에 전수현 보증금 인수 155,000,000원을 더해 최소 344,000,000원이 됩니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 185,000,000원의 약 185.9%로, 가격 경쟁력이 크게 훼손됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 인수 · 전수현 임차보증금 | 155,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 925,000,000원 중 예상배당은 185,554,000원이며 미배당액은 739,446,000원입니다. 전수현 보증금은 배당대금에서 지급되는 항목이 아니라 매수인 인수 155,000,000원으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 숫자 — 유찰돼도 권리 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 739,446,000원 | 155,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 776,716,800원 | 155,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 806,533,440원 | 155,000,000원 |
유찰되면 표면적인 최저가는 낮아집니다. 하지만 이 사건은 최저가 하락 자체보다 전수현 보증금의 실제 배당·인수액과 나머지 점유자의 권리관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인이 배당을 받는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴할 수 있으므로, 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 모두 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 이천시 종합운동장 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 폭 약 4~5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 전용 43.77㎡ 실거래는 2건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전수현 인수부터 확정. 보증금 155,000,000원, 전입 2022.04.15, 확정일자 2022.03.18, 임차권등기 2025.03.17의 배당 및 미배당 인수범위를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 16명 점유관계 특정. 각 명의가 실제 410동 201호를 점유했는지, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 무엇인지 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 가격 기준은 실질취득. 신건 최저가 189,000,000원이 아니라 확인 인수까지 포함한 최소 344,000,000원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 최근 시세 이상. 최저가 자체가 최근 12개월 평균 185,000,000원의 102.2%입니다. 현재 가격에는 시세 할인도 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 설비를 직접 확인하지 못했습니다.
- 배당 변수 확인. 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않아 실제 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.89억짜리 신건”이 아니라 최소 3.44억 구조
이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가와 최저가는 189,000,000원, 최근 12개월 실거래는 185,000,000원입니다. 최저가만으로도 최근 시세의 102.2%라 싸지 않습니다. 여기에 전수현의 확인된 매수인 인수 155,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 344,000,000원, 최근 거래의 약 185.9%까지 올라갑니다.
더 큰 문제는 이 344,000,000원도 최종 상한이 아니라는 점입니다. 전수현 외 16명의 전입 명의는 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 아직 안 싸다” 수준이 아니라, 확인된 인수만으로도 시세를 크게 초과하고 추가 임차위험까지 남은 고위험 구조입니다. 권리와 가격이 모두 해소되기 전에는 최저가 하락만으로 투자매력이 생겼다고 판단하기 어렵습니다.
