수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 501동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.01. 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025.04.07. 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 신탁과 근저당권 2건은 이미 말소되어 등기권리 자체는 복잡하지 않습니다.

문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 현황조사상 전입자가 17명이고, 전입일은 모두 2024.11.01. 말소기준일보다 앞섭니다. 매각물건명세서 비고에도 “대항력 있는 임차인 있음”으로 기재되어 있습니다. 다만 개별 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 각 임차인별 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부와 낙찰자 승계액도 미상으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심

2022.02.28. 이천새마을금고 채권최고액 2,880,000,000원 및 주식회사하모니자산관리대부 채권최고액 1,650,000,000원의 근저당권이 설정됐지만, 두 근저당권은 2022.05.09. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정이며, 2025.04.07. 이천시 압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 17명, 개별 인수액 미상

전수현·허미선·최인배·오혜정·배우순은 배당요구 접수가 확인됩니다. 그러나 확정일자와 보증금이 확인되지 않기 때문에 배당 순위와 실제 배당액, 미배당 후 매수인이 떠안을 금액까지는 계산할 수 없습니다. 나머지 전입자 역시 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 임차인별 보증금 원액과 확정일자, 배당요구 적법 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두고 입찰하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 시세보다 높다

미라지움(403동~506동)은 96세대, 2021.09.01. 준공이며 대상 면적은 63.47㎡입니다. 확인된 실거래는 9건, 전체 평균은 213,024,444원이지만 가격 판단은 더 최근의 최근 12개월 평균 216,527,500원과 최신 거래 145,000,000원을 우선해 보는 것이 타당합니다. 최근 12개월 평균은 과거 구간 대비 17.0% 높은 통계지만, 최신 2026.08. 거래는 145,000,000원으로 최근 평균보다 크게 낮습니다.

현재 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.5%입니다. 따라서 신건 가격만 놓고도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더구나 임차인 인수액이 미확정이므로 실질취득비용은 274,000,000원을 하한으로 하고 그 위로 올라갈 가능성까지 열어둬야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용과 신청채권자 기준의 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서 위 계산의 매수인 인수 0원을 실제 인수 확정액으로 해석하면 안 됩니다.

유찰 시 최저가는 219,200,000원, 175,360,000원으로 내려가지만, 이 숫자만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다. 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금이 배당되지 않고 남는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 보증금을 먼저 확정한 뒤 유찰가와 합산해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·임야·농경지 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 302호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부 상태는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
• 도로. 남측 폭 약 4~5미터 내외 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결됩니다.
• 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 167,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 거래 표본. 미라지움(403동~506동)은 96세대이고 확인된 실거래는 9건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원액 확인. 강성준·이병규·신광진·전수현·허미선·김희배·박혜성·이세인·신해림·최인배·임두환·김란희·임수빈·오혜정·이효진·배우순·박지수의 보증금을 개별 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 범위를 현재 확정할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 재확인. 비고에 “대항력 있는 임차인 있음”이 기재된 만큼 입찰 직전 최신 명세서와 현황조사를 반드시 대조해야 합니다.
• 가격 상한 재설정. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 126.5%이므로, 임차보증금 승계액까지 반영한 실질취득비용을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 219,200,000원, 2회 유찰 175,360,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 미배당 임차보증금이 있다면 반드시 더해 계산해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했으므로 실제 내부 이용상태와 설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”

이 물건은 등기부만 보면 과거 신탁과 근저당이 정리돼 있고 후순위 압류도 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매의 핵심 리스크는 등기가 아니라 17명의 전입자입니다. 전입일은 모두 2024.11.01. 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있다고 기재돼 있지만, 개별 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 승계액을 계산할 수 없습니다.

가격 역시 현재 회차에서는 불리합니다. 최저가 274,000,000원이 최근 12개월 평균 216,527,500원의 126.5%이고, 최신 거래는 145,000,000원입니다. 즉 인수액을 0원으로 놓아도 최근 시세보다 높고, 인수액이 생기면 실질취득비용은 더 올라갑니다. 이 사건은 “유찰되면 싸진다”보다 임차인별 보증금과 승계액을 먼저 확정해야 가격 판단 자체가 가능해지는 경매로 보는 것이 맞습니다.