수원지방법원 2024타경40637. 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 503동 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 소유자는 조성우, 신청채권자는 주식회사 케이씨이앤씨이고 청구금액은 925,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 259,000,000원입니다.
등기상 특이점은 과거 근저당·신탁 권리가 모두 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 기준이 2024.11.01 강제경매개시결정으로 잡혀 있다는 점입니다. 그런데 현황조사상 확인되는 전입자들은 모두 그보다 앞서 전입했고, 김란희는 전입일 2022.02.09·확정일자 2022.01.10·보증금 185,000,000원이 확인됩니다. 나머지 16명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성 및 인수액을 숫자로 확정할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 503동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 기준 면적 59.97㎡ · 3층 |
| 단지 | 미라지움(403동~506동) · 96세대 · 2021.09.01 준공 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입자가 핵심
과거 한국양봉농업협동조합 근저당 6,000,000,000원, 주식회사하모니자산관리대부 근저당 1,650,000,000원과 그에 부수된 질권 등은 2022.02.07 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024.11.01 강제경매개시결정이고, 이후의 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 김란희는 확인, 나머지 16명은 금액 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 2025.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김란희 | 2022.02.09 | 185,000,000원 | 2022.01.10 | 2026.01.20 | 有 | 有 | 없음 |
김란희의 임차권등기는 2026.01.20 접수됐고 범위는 전유부분 전부입니다. 매각물건명세서에는 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 매각가 259,000,000원 가정에서는 배당표상 김란희에게 185,000,000원 전액이 배당되어 해당 임차권의 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 119.6%
미라지움(403동~506동)의 거래 표본은 9건, 최근 12개월 거래는 8건입니다. 최근 12개월 평균은 216,527,500원이고 최신 거래는 2026.08 · 145,000,000원입니다. 현재 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.6%입니다. 따라서 전체 평균이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 보면, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.54㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 63.47㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 247,720,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 303,620,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 216,527,500원 |
최근 12개월 평균은 이전 기간 평균보다 17.0% 높은 것으로 집계되어 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 다만 가장 최신 거래가 145,000,000원이고 현재 최저가는 259,000,000원이므로, 최근 평균 자체가 높아졌다는 사실만으로 신건 가격을 정당화하기도 어렵습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 216,527,500원과 최신 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 김란희 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 69,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 김란희 보증금 185,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자에게는 69,574,000원이 배당되고 855,426,000원의 미배당이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들의 권리는 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 새로 생길 수 있다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 69,574,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 18,499,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 0원 | 22,360,640원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가가 보증금 185,000,000원보다 아래로 내려가 김란희의 미배당분 22,360,640원이 매수인 인수로 전환됩니다. 즉 표면 낙찰가가 165,760,000원으로 낮아져도 그 금액만을 실질취득가로 보면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 보증금 수준으로 비용이 고정되는 효과가 발생합니다. 그리고 이 계산은 김란희 외 16명의 보증금 미상 위험까지 해소해 주는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로 평가됐습니다.
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·임야·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 폭 약 4-5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 167,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·부정형입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부 상태는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 단지 거래 표본은 9건이며 최근 12개월 8건이 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 0.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 16명 전입자의 임대차 실체 확인. 보증금·계약일·확정일자·실점유 여부를 각각 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김란희 배당 결과 확인. 현재 가정에서는 전액 배당이지만, 실제 배당순위·조세채권 등에 따라 미배당이 발생하면 잔액 인수 문제가 생깁니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 2회 유찰 시 매각가는 165,760,000원이지만 김란희 인수액 22,360,640원이 발생합니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 119.6%입니다. 전체 평균 213,024,444원보다도 높지만, 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균 216,527,500원과 최신 거래 145,000,000원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 실제 이용상태·수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 비싸고, 인수액도 아직 닫히지 않았다
이 사건은 “등기부상 큰 근저당이 없어 보인다”는 이유만으로 단순하게 볼 수 없습니다. 현재 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 216,527,500원의 119.6%로 이미 최근 시세 이상입니다. 가격 측면에서 신건 메리트가 없습니다.
권리 측면에서는 김란희의 보증금 185,000,000원이 현재 매각가에서는 전액 배당돼 인수 0원이지만, 실제 임차인은 총 17명이고 나머지 16명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 총 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다. 가격은 최근 시세보다 높고, 권리는 미상 임차인 때문에 닫히지 않은 사건. 이 두 가지가 동시에 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
