수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 410동 2층 202호, 전용 43.77㎡ 다세대주택입니다. 현재 말소기준은 2024.11.01. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 등기부상 과거 신탁과 공동담보 근저당은 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정과 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계에 있습니다.
신해림은 2022.06.10. 주민등록, 2022.05.23. 확정일자, 보증금 155,000,000원의 임차권자로 확인되고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 189,000,000원 매각 가정에서는 보증금 전액 배당으로 계산돼 신해림의 인수잔액은 0원입니다.
문제는 신해림 외 점유자들입니다. 현황조사에는 총 16명이 추가로 확인되며 모두 전입일이 2024.11.01. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 정확도 원칙상 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 보증금이 확인되기 전까지는 추가 인수 가능성을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 410동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.77㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 단지 / 규모 | 미라지움(403동~506동) · 96세대 · 2021.09.01 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
② 임차인 — 실제 17명, 그중 16명은 보증금 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 17명은 모두 실제 임차인·점유자로 봐야 합니다. 신해림만 보증금·확정일자·배당요구가 구체적으로 확인되고, 나머지 16명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 미상 | 2024.12.12 신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 2025.01.10 신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.01.09 신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.12.02 신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 2024.12.02 신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 155,000,000원 | 2024.12.03 신고 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 189,000,000원은 최근 시세보다 높다
미라지움(403동~506동) 전용 43.77㎡ 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10. 4층 185,000,000원 1건이고, 이전 거래는 2024.06. 1층 150,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 185,000,000원, 전체 평균은 167,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 43.77㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 43.77㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.77㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래는 185,000,000원인데 현재 최저가는 189,000,000원으로 최근 시세의 102.2%입니다. 최근 거래 추세는 이전보다 23.3% 상승했지만, 그렇더라도 현재 신건 가격 자체가 최신 거래보다 높은 만큼 “시세보다 싸다”는 평가는 불가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 신해림 보증금 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 30,554,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 신해림 | 925,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산에서는 신해림 보증금 155,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 미배당 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 권리관계도 이 배당표에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 끝이 아니다
| 회차 | 매각가 | 신해림 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,000,000원 | 0원 | 189,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,200,000원 | 6,716,800원 | 157,916,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,960,000원 | 36,533,440원 | 157,493,440원 |
신해림처럼 대항할 수 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에는 낙찰가만 보고 151,200,000원 또는 120,960,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다. 신해림만 반영해도 실질취득액은 각각 157,916,800원과 157,493,440원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자들의 인수위험이 추가될 수 있으므로 실제 총액은 더 높아질 가능성이 남아 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 죽당리 ‘이천시 종합운동장’ 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·임야·농경지가 함께 분포하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4-5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 동일 전용면적 실거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 16명 보증금 확인이 최우선. 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 각 임대차계약과 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 신해림 배당잔액 재확인. 현 회차에서는 보증금 155,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 실제 배당순위가 달라지면 미배당 잔액은 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.
- 낙찰가와 실질취득을 구분. 1회·2회 유찰 시 신해림 인수액이 각각 6,716,800원·36,533,440원으로 증가합니다.
- 신건 가격 메리트 없음. 현재 189,000,000원은 최신 실거래 185,000,000원보다 높습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 설비는 직접 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 먼저 봐야 할 16명의 미상 임차관계
이 사건은 신건 가격부터 최근 시세보다 높습니다. 최저가 189,000,000원은 최근 12개월 실거래 185,000,000원의 102.2%라 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더 큰 문제는 임차관계입니다. 신해림의 155,000,000원 보증금은 현 회차 배당 계산에서는 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 말소기준보다 앞서 전입한 보증금 미상 점유자가 16명 더 존재합니다.
따라서 이 물건을 “신해림 인수 0원 = 전체 권리 깨끗”으로 해석하면 안 됩니다. 보증금 미상 16명의 대항력·우선변제·배당 여부가 정리되기 전까지는 총 인수액을 확정할 수 없고, 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 신해림의 미배당 인수액이 증가해 실질취득가격이 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 다수 미확정. 현재 단계의 결론은 응찰가 계산보다 임차관계 원본 확인이 먼저입니다.
