수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 501동 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 조성우이고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.01. 강제경매개시결정입니다. 과거 자산건설주식회사 가압류, 대신자산신탁주식회사 신탁, 이천새마을금고 및 주식회사하모니자산관리대부 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.07. 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사에서 확인된 17명의 전입자가 모두 2024.11.01.보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정해서도 안 되고, 반대로 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 표시됐다는 이유만으로 실제 인수도 0원이라고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 501동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
등기상 과거 가압류·신탁·근저당권은 이미 말소됐고, 2024.11.01. 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다. 그 이후인 2025.04.07. 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사 전입자 17명 모두 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아, 각자의 대항력 및 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 전입자 17명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 2024.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 2025.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격 자체가 이미 높다
미라지움(403동~506동)의 최근 실거래는 총 9건, 전체 평균은 213,024,444원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 216,527,500원이고, 현재 최저가 274,000,000원은 그 126.5%입니다. 최신 거래는 2026.08 · 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.54㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 63.47㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 247,720,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 303,620,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 216,527,500원 |
최근 거래 추세는 이전 구간 대비 17.0%로 집계돼 있지만, 최신 거래가 145,000,000원인 상황에서 신건 최저가는 274,000,000원입니다. 무엇보다 이미 제공된 최근 12개월 평균 대비 비율이 126.5%이므로, 현재 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임차보증금 인수까지 발생하면 실질취득금액은 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 269,364,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 925,000,000원 중 269,364,000원이 배당되고 655,636,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 다만 이 계산에는 임차인의 보증금·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로, 실제 배당 및 매수인 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 274,000,000원 | 269,364,000원 | 655,636,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 219,200,000원 | 215,331,200원 | 709,668,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 752,895,040원 |
유찰되면 표면 매각가는 낮아집니다. 그러나 이 사건은 임차인 보증금이 전부 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안을 금액이 늘 수 있으므로, 실질취득금액이 단순히 219,200,000원이나 175,360,000원으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정한 감정입니다.
- 도로. 남측 폭 약 4-5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지이며 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
- 규모. 미라지움(403동~506동)은 96세대이며 준공일은 2021.09.01입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 17명 전원 확인. 각자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 확정 전 응찰 금지 수준으로 검토. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 126.5%이므로, 권리위험을 감수하면서 신건 가격에 응찰할 가격 근거가 약합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 145,000,000원입니다. 개별 면적·층 차이를 감안하더라도 최근 평균과 함께 보수적으로 비교해야 합니다.
- 압류 확인. 2025.04.07. 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 실제 세금·교부청구 관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 임차인의 보증금 및 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 권리와 가격 양쪽에서 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 274,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 216,527,500원의 126.5%로 이미 최근 시세 이상입니다. 그런데 동시에 전입자 17명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
최저가가 내려가면 싸진다는 단순한 구조로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되고 배당으로 전액 소진되지 않는다면 그 미배당액은 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 신건 가격 메리트 없음 + 임차관계 고위험 미확정으로 보는 것이 적절합니다. 입찰의 출발점은 가격 계산보다 먼저 17명의 임대차 원본을 확정하는 것입니다.
