수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 504동 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 조성우이고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.01 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 설정됐던 이태원1동새마을금고 근저당권 3,120,000,000원과 주식회사하모니자산관리대부 근저당권 1,650,000,000원은 2022.05.19 이미 말소됐습니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 확인된 17명의 전입일은 모두 2022~2023년으로 강제경매개시결정일보다 빠릅니다. 다만 각 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 특정되지 않아, 이 자료만으로 개별 임차인의 대항력·우선변제권·매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당계산상 인수액 0원이라는 숫자를 실제 매수인 부담 0원으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 504동 3층 301호 |
| 등기표시 | 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 제504동 제3층 제301호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 정리됐지만 점유자가 핵심
2021년 자산건설주식회사 가압류 3,000,000,000원은 2021.02.17 해제로 말소됐고, 대신자산신탁주식회사 신탁도 2022.02.28 신탁재산의 귀속으로 정리됐습니다. 2022.02.28 설정된 두 근저당권 역시 2022.05.19 말소됐습니다. 현재 강제경매개시결정 이후의 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 17명, 인수액 산정 불가
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 2024.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 2025.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
확인되는 실제 점유자는 17명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 전수현·허미선·최인배·오혜정·배우순입니다. 그러나 배당요구 여부만으로 매수인 승계액을 계산할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실질취득원가는 259,000,000원으로 고정할 수 없고, 그 이상이 될 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 이미 높은 신건
미라지움(403동~506동)은 96세대, 2021.09.01 준공이며 비교 면적은 59.97㎡입니다. 확인된 실거래 9건 전체 평균은 213,024,444원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 216,527,500원이고, 최신 2026.08 거래는 145,000,000원입니다. 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.54㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 63.47㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 247,720,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 303,620,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 216,527,500원 |
최근 거래군은 이전 거래 대비 17.0% 높은 수치이지만, 최신 거래 자체는 145,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 전체 평균 213,024,444원이나 일부 고가 거래 303,620,000원만을 근거로 신건 가격에 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 더구나 임차보증금 승계가 발생하면 실제 취득원가는 최저가보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 254,574,000원 |
| 미배당 | - | 670,426,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신청채권자의 청구액 925,000,000원 중 254,574,000원만 배당되고 670,426,000원이 미배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 승계 여부를 확정한 결과가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 254,574,000원 | 670,426,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 203,499,200원 | 721,500,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 162,639,360원 | 762,360,640원 |
1회 유찰 시 207,200,000원, 2회 유찰 시 165,760,000원으로 최저가는 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 소멸하지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득원가가 임차보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않으므로 어느 회차에서도 “유찰되면 안전하게 싸진다”고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물, 외벽은 석재붙임·치장벽돌 마감, 급·배수·위생·급탕·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 4~5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 96세대 규모 다세대 단지이며 실거래가 145,000,000원부터 303,620,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 17명의 보증금이 확인되지 않아 매수인 승계액과 실질취득원가를 계산할 수 없습니다.
- 점유 호실 특정. 각 점유자의 사용 부분이 특정되지 않았으므로 본 504동 301호와의 실제 대응관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 종기 관련 확인. 전수현·허미선·최인배·오혜정·배우순은 배당요구 접수가 확인되지만 나머지는 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 119.6%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래는 145,000,000원으로 신건 최저가와 차이가 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차보증금·확정일자·점유 호실·배당요구를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 물건은 선순위 근저당권이 이미 말소돼 등기부만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 정반대입니다. 강제경매개시결정일보다 앞선 전입자가 17명 확인되고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다.
가격 역시 신건 최저가 259,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 216,527,500원의 119.6%로 이미 최근 시세 이상입니다. 최신 거래는 145,000,000원입니다. 따라서 “신건이라 권리가 깨끗하고 가격도 무난하다”는 결론은 성립하지 않습니다. 임차관계가 확정되기 전에는 실질취득원가 자체가 미정이고, 그 위험을 감수하면서 최근 시세보다 높은 가격에 입찰할 이유도 약합니다. 가격도 보류, 권리도 보류. 이 사건은 임차보증금과 점유관계가 확인된 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
