수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 502동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 274,000,000원입니다. 현 등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.11.01. 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 설정됐던 신탁과 근저당권은 이미 말소된 상태이고, 말소기준 이후 2025.04.07. 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 단순해 보이지만 임차관계가 완전히 다른 결론을 만듭니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 17명이며 전입일은 2022.02.09.부터 2023.08.24.까지로 모두 현재 말소기준일 2024.11.01.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 각각을 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 하고, 우선변제 여부 및 미배당 보증금 승계 규모도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심

과거 자산건설주식회사 가압류 3,000,000,000원은 2021.02.17. 해제로 말소됐고, 대신자산신탁주식회사 신탁도 2022.02.28. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 같은 날 설정된 신당황학새마을금고 근저당권 2,880,000,000원과 주식회사하모니자산관리대부 근저당권 1,650,000,000원 역시 2022.06.20. 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서는 2024.11.01. 강제경매개시결정이 말소기준입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명

보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 아래 17명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 전입일은 전원 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 만큼 대항력은 ‘가능·미상’, 우선변제와 최종 승계액 역시 미상으로 표시합니다. 배당요구가 접수된 사실이 확인되는 임차인은 5명입니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가 자체가 최근 시세보다 높다

미라지움(403동~506동)의 확인된 실거래는 9건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 213,024,444원보다 최근 12개월 평균 216,527,500원과 최신 거래 145,000,000원을 우선해서 보는 것이 안전합니다. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.5%입니다. 임차인 인수액을 전혀 더하지 않아도 이미 최근 평균보다 높습니다.

대상 면적과 같은 63.47㎡ 거래도 2025.10.에 250,000,000원으로 확인되며, 이 역시 현재 최저가 274,000,000원보다 낮습니다. 최신 거래는 2026.08. 145,000,000원입니다. 반면 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 17.0%로 플러스입니다. 따라서 전체 시장을 하락 추세라고 단정할 자료는 아니지만, 최신 거래가격이 크게 낮게 형성된 점과 현재 최저가가 최근 12개월 평균을 26.5% 웃도는 점은 별개의 가격 경고로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)

신청채권 925,000,000원 중 예상배당은 269,364,000원, 미배당은 655,636,000원입니다. 이 채권자 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 위 배당표에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인들의 우선변제 및 미배당 보증금 인수액을 확정 반영할 수 없으므로, 최종 매수인 인수액은 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 검증이 먼저

1회 유찰가 219,200,000원도 최근 12개월 평균 216,527,500원보다 높습니다. 2회 유찰가 175,360,000원은 최근 평균보다 낮아지지만 최신 거래 145,000,000원보다는 높습니다. 무엇보다 이 사건은 유찰로 낙찰가가 내려가더라도, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 실질취득가가 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가보다 임차인별 보증금·배당액 확인이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공히 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 건물이며, 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
• 주위환경. 이천시 종합운동장 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남측 폭 약 4-5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 거래 참고. 단지 규모는 96세대이며 확인된 실거래 9건의 가격 범위는 145,000,000원부터 303,620,000원입니다. 최근 12개월 평균은 216,527,500원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 17명 보증금 확인. 보증금 총액과 임차인별 계약 내용이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 배당요구 접수가 확인되는 5명도 확정일자와 보증금이 확인돼야 실제 배당액을 계산할 수 있습니다.
• 말소기준일 재확인. 현 등기상 말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정이며, 임차인 전입은 모두 그보다 앞섭니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균 216,527,500원의 126.5%입니다. 인수액이 0원으로 확정되지 않는 한 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
• 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 219,200,000원, 2회 유찰 175,360,000원으로 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 승계되면 실질취득가는 별도로 계산해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 설비가 직접 확인되지 않았으므로 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “비싼 신건 + 인수액 미확정”

이 사건은 권리와 가격 어느 쪽에서도 공격적으로 접근하기 어렵습니다. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균 216,527,500원의 126.5%이고, 최신 실거래는 145,000,000원입니다. 즉 임차인 문제를 전혀 고려하지 않아도 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

여기에 현재 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 17명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매수인이 실제로 떠안을 미배당 보증금과 실질취득가도 확정되지 않습니다. 가격은 이미 최근 시세 이상이고, 인수 위험은 아직 숫자가 나오지 않은 상태라는 것이 이 물건의 핵심입니다. 임차인별 보증금·확정일자·배당액이 확인되기 전에는 최저가 하락만을 근거로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.