수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리의 미라지움 410동 3층 302호, 전용 43.77㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 조성우이고, 현재 등기부상 매각으로 문제되는 기준은 2024.11.01. 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.04.07. 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 자산건설주식회사 가압류, 대신자산신탁 신탁등기, 신당황학새마을금고 및 주식회사하모니자산관리대부 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 확인되는 사람은 강성준·이병규·신광진·전수현·허미선·김희배·박혜성·이세인·신해림·최인배·임두환·김란희·임수빈·오혜정·이효진·배우순·박지수, 총 17명입니다. 이들의 전입일은 모두 2024.11.01.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 410동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.77㎡ · 3층 302호 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
현재 기준권리는 2024.11.01. 강제경매개시결정입니다. 2025.04.07. 이천시 압류는 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권 2건은 2022.03.25. 일부해지로 말소됐고, 2021년 가압류와 신탁등기도 이미 말소돼 현재 등기 자체는 복잡하지 않습니다.
② 임차인 17명 — 전입은 선순위, 보증금은 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 미상 | 2024.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 표에 나온 실제 임차인은 17명입니다. 이 가운데 전수현·허미선·최인배·오혜정·배우순은 배당요구 사실이 확인됩니다. 하지만 보증금과 확정일자가 없으므로 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 얼마만큼 남을지는 이 자료만으로 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.85억보다 신건 최저가가 높다
미라지움(403동~506동)은 96세대, 2021.09.01. 준공이고, 이 물건과 같은 전용 43.77㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10. 4층 185,000,000원 1건이며, 그보다 앞선 2024.06. 1층 거래는 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 43.77㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 43.77㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.77㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.77㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
가격 판단은 전체 평균 167,500,000원보다 최근 거래 185,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 23.3% 상승한 흐름이어서 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가 189,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.2%, 즉 최신 거래보다 4,000,000원 높습니다. 따라서 신건 단계에서 “시세보다 싸다”는 평가를 할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,446,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 925,000,000원 중 185,554,000원이 배당되고 739,446,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 표의 매수인 인수 0원 계산을 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 739,446,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 776,716,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 806,533,440원 |
1회 유찰하면 매각가는 151,200,000원, 2회 유찰하면 120,960,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 숫자만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다. 임차인 17명의 보증금과 실제 대항력 여부가 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 남는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 금액이 커져 실질취득가가 내려가지 않을 수도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공히 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 이천시 부발읍 죽당리, 이천시 종합운동장 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·임야·농경지가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 석재붙임·치장벽돌 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4~5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 167,200원/㎡, 부정형 평지의 다세대주택 부지입니다.
- 제한. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 상태 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 17명 전원의 보증금 확인. 보증금이 하나도 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유 및 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 전수현·허미선·최인배·오혜정·배우순은 배당요구 사실이 확인되지만, 나머지 임차인의 배당요구 여부와 배당종결 결과를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 189,000,000원은 최근 거래 185,000,000원의 102.2%입니다. 인수액이 0원이라고 가정해도 최근 시세보다 높습니다.
- 배당표 숫자 오독 금지. 현재 계산표상 매수인 인수가 0원으로 표시돼도 임차인 보증금 미상 상태이므로 법적 인수위험이 해소된 것은 아닙니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 현재 단계에서 공격적으로 접근할 이유가 부족합니다. 신건 최저가 189,000,000원은 최근 동일면적 거래 185,000,000원보다 높고, 실제 임차인 17명의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다. 등기상 오래된 가압류·신탁·근저당은 이미 말소됐고 2025년 이천시 압류도 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건의 진짜 권리분석 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다. 가격은 최근 시세 이상, 임차 리스크는 미상. 보증금과 점유관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
