수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 410동 1층 102호, 전용 43.77㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 조성우이고, 2024.11.01. 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정이 본 분석의 말소기준입니다. 그 이전의 신탁과 근저당권들은 이미 말소됐고, 2025.04.07. 이천시 압류는 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유·임차 관계입니다. 현황조사에 이름이 확인된 임차인은 17명입니다. 오혜정은 보증금 150,000,000원, 전입 2022.08.19., 확정일자 2022.08.19.로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 나머지 16명은 전입일은 모두 2024.11.01.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 제410동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.77㎡ · 1층 102호 |
| 소유자 | 조성우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 단지 | 미라지움(403동~506동) · 96세대 · 2021.09.01 준공 |
① 권리 흐름 — 현재 등기보다 임차인이 더 중요하다
2021년 가압류와 신탁, 2022년 근저당권들은 이후 해제·말소돼 현재 경매에서 직접 인수되는 구조가 아닙니다. 기준권리는 2024.11.01. 강제경매개시결정이고, 2025.04.07. 이천시 압류 역시 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 17명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
오혜정은 확정일자 2022.08.19. 및 배당요구가 확인됩니다. 전수현·허미선·최인배·배우순도 배당요구 접수가 확인되지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
미라지움(403동~506동) 전용 43.77㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 167,500,000원이지만, 2024.06의 150,000,000원이 함께 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 185,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 차이는 23.3%입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 185,000,000원을 우선하는 편이 데이터와 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 43.77㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 43.77㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
| 최근 12개월 | 43.77㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
신건 최저가 180,000,000원은 전체 평균 167,500,000원의 107.5%이지만, 최근 12개월 평균 185,000,000원의 97.3%입니다. 즉 오래된 저가 거래가 포함된 전체 평균만 보면 비싸 보이지만, 최근 거래 기준으로는 180,000,000원이 그보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 임차보증금 불확실성이 커서 이 차이만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 오혜정 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 26,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 180,000,000원 가정에서는 오혜정 보증금이 전액 배당돼 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 미배당은 898,320,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 점유자 16명의 보증금도 이 배당표에 반영돼 있지 않습니다.
④ 유찰 시 — 낙찰가만 내려가는 것이 아니다
오혜정처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 낙찰가 + 미배당 보증금으로 실질취득을 봐야 합니다. 최저가만 낮아졌다고 판단하면 인수형 구조를 놓치게 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 오혜정 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 144,000,000원 | 8,816,000원 | 152,816,000원 |
| 2회 유찰 64% | 115,200,000원 | 37,212,800원 | 152,412,800원 |
1회 유찰 시 표면 최저가는 144,000,000원까지 내려가지만 오혜정의 미배당분 8,816,000원을 더한 실질취득은 152,816,000원입니다. 2회 유찰 시에도 115,200,000원만 보는 것이 아니라 인수 37,212,800원을 더해 152,412,800원으로 봐야 합니다. 즉 대항력 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 실질취득이 보증금 부근으로 수렴합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·임야·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4-5미터 내외 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결됩니다.
- 용도·설비. 다세대주택으로 이용 중이며 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형, 공시지가 167,200원/㎡입니다.
- 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부가 확인되지 않으면 인수총액을 산정할 수 없습니다.
- 오혜정 배당 잔액 확인. 현재 회차에서는 전액 배당 가정이지만 유찰되면 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 유찰 후에는 낙찰가와 오혜정 인수액을 더한 금액을 185,000,000원 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 배당요구 확인. 전수현·허미선·최인배·배우순·오혜정은 배당요구 접수가 확인됩니다. 다른 점유자의 배당요구·권리관계도 원본 대조가 필요합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부상태가 직접 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 보이지만, 인수액은 아직 안 보인다”
신건 180,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 185,000,000원의 97.3%로, 가격 자체만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 오혜정의 150,000,000원 보증금도 현재 회차 예상배당에서는 전액 변제되어 계산상 인수 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 현황조사상 임차인 17명 가운데 16명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전입일은 모두 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 유찰되면 오혜정만으로도 매수인 인수가 발생하며, 다른 미상임차인의 보증금까지 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다. 가격은 최근 시세 이하, 권리는 미확정. 이 물건은 응찰가 계산보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
