수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 505동 3층 301호의 다세대주택입니다. 등기 흐름만 보면 2021년 가압류와 신탁, 2022년 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정입니다. 이후 이천시 압류와 2026년 이효진의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 권리의 소멸과 임차보증금의 인수 여부는 별개입니다. 현황조사상 여러 점유자의 전입일이 2024.11.01.보다 앞서 있습니다. 특히 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 505동 3층 301호 |
| 등기부 표시 | [집합건물] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 제505동 제3층 제301호 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 임차는 별도
2021.01.18. 자산건설주식회사 가압류 3,000,000,000원은 2021.02.17. 말소됐고, 2021.03.19. 대신자산신탁주식회사 신탁도 2022.02.28. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 같은 날 설정된 이태원1동새마을금고 3,120,000,000원 근저당과 주식회사하모니자산관리대부 1,650,000,000원 근저당도 2022.06.24. 말소됐습니다.
분석 기준상 말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정이며, 2025.04.07. 이천시 압류와 2026.06.29. 이효진 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 이효진은 임차권등기 이전부터 전입일 2022.06.24., 확정일자 2022.05.19.가 확인되므로 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 미배당 보증금 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 위험의 중심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022-03-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병규 | 2023-08-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신광진 | 2022-05-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수현 | 2022-04-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-12-12 | 해당 없음 |
| 허미선 | 2022-02-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-01-10 | 해당 없음 |
| 김희배 | 2022-06-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜성 | 2022-05-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세인 | 2022-03-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신해림 | 2022-06-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최인배 | 2022-05-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-01-09 | 해당 없음 |
| 임두환 | 2022-02-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김란희 | 2022-02-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수빈 | 2022-05-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오혜정 | 2022-08-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-12-02 | 해당 없음 |
| 배우순 | 2022-04-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-12-02 | 해당 없음 |
| 박지수 | 2022-04-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효진 | 2022-06-24 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2026-06-29 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 높다
미라지움(403동~506동) 유사 면적대 실거래는 총 9건이 확인되며, 최근 12개월 8건 평균은 216,527,500원입니다. 현재 최저가 259,000,000원은 이 평균의 119.6%입니다. 따라서 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.54㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 63.47㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 247,720,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 303,620,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 216,527,500원 |
전체 9건 평균은 213,024,444원이지만 가격 판단에서는 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 216,527,500원, 최신 거래는 2026.08.의 145,000,000원입니다. 집계상 최근 구간은 이전 구간보다 17.0% 높지만, 최신 거래가격이 크게 낮고 거래 범위도 145,000,000원부터 303,620,000원까지 넓습니다. 이런 시장에서 신건 최저가 259,000,000원은 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 이효진 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 69,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당안에서는 이효진 보증금이 전액 배당되고 신청채권자에게 69,574,000원이 배당되며, 신청채권자 미배당액은 855,426,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있고, 보증금 미상 점유자들의 채권도 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 69,574,000원 | 855,426,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 18,499,200원 | 906,500,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 0원 | 925,000,000원 | 22,360,640원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·임야·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 내부는 폐문부재로 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정했습니다.
- 도로. 남측 폭 약 4-5미터 내외 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역이며 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 미라지움(403동~506동)은 96세대, 사용승인 기준 2021.09.01.이며 유사 면적대 거래가격의 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 17명 전부 대조. 주민등록 전입자와 실제 점유자, 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 호별·계약별로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 16명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 부분이 해소되기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 이효진 미배당 시나리오. 신건에서는 전액 배당이지만, 2회 유찰 시 제공 시나리오상 22,360,640원의 인수가 발생합니다. 낙찰가만 낮아지는 것으로 계산하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 216,527,500원의 119.6%이며, 최신 거래는 145,000,000원입니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수선비를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 점유자의 실제 채권을 포함한 최종 배당관계를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 임차도 아직 열려 있다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 가격입니다. 신건 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 216,527,500원의 119.6%로 시세보다 높습니다. 최신 거래는 145,000,000원이고, 거래가격 편차도 큽니다.
둘째, 더 중요한 것은 임차입니다. 이효진은 보증금 185,000,000원과 우선변제 구조가 확인되지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 16명이나 있습니다. 현재 배당표의 “인수 0원”은 어디까지나 확인된 이효진 보증금과 현재 매각가를 기준으로 한 결과입니다. 2회 유찰 시에는 이미 이효진 미배당 인수 22,360,640원이 발생하고, 나머지 점유자의 임대차관계까지 확인되지 않은 상태입니다.
가격은 보류, 권리는 추가 확인이 필수. 이 물건은 낮은 낙찰가 자체보다 최종 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
