수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 504동 4층 402호, 전용 59.97㎡ 수준의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 조성우이고, 기존 이태원1동새마을금고 근저당과 주식회사하모니자산관리대부 근저당은 모두 2022.04.15 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.11.01 강제경매개시결정이며, 그 뒤의 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 확인된 17명은 모두 2022.02.09부터 2023.08.24 사이에 전입한 것으로 나타나 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이므로 개별적으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 따라서 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 매수인에게 남는지 역시 지금 단계에서는 금액 확정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 504동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.97㎡ · 4층 402호 |
| 단지 / 규모 | 미라지움(403동~506동) · 96세대 · 2021.09.01 준공 |
| 소유자 | 조성우 · 2022.02.28 신탁재산 귀속 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순해졌지만 임차인이 핵심
2021년 가압류와 신탁, 2022년 근저당들은 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.11.01 강제경매개시결정이고, 이후 2025.04.07 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 17명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 2025.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전수현·허미선·최인배·오혜정·배우순은 배당요구 접수일이 확인되지만, 이들 역시 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 나머지 임차인들은 배당요구 접수 사실이 확인되지 않습니다. 따라서 누가 얼마를 배당받고, 어떤 보증금이 낙찰자에게 남는지를 확인하기 전에는 실질취득액 계산 자체가 완성되지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 2.72억은 최근 시세보다 높다
미라지움(403동~506동)은 96세대, 2021.09.01 준공 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래 8건 평균은 216,527,500원, 최신 거래는 2026.08의 145,000,000원입니다. 현재 최저가 272,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.6%입니다. 임차인 인수액을 전혀 더하지 않아도 현재 가격은 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.54㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 63.47㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 247,720,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 303,620,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 216,527,500원 |
전체 9건 평균은 213,024,444원이지만 가격 판단은 더 최근의 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 17.0% 높은 것으로 집계됐지만, 가장 최신 거래는 145,000,000원입니다. 거래가격 자체의 편차가 큰 가운데, 현재 최저가 272,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 신청채권자 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 267,392,000원 |
| 미배당 | - | 657,608,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 계산은 임차인 최우선변제 등 임차보증금 배당을 반영하지 않은 상태입니다. 실제 배당순위와 금액은 임차인 권리 확정에 따라 달라질 수 있으며, 이 계산에서 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 매수인 인수가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 공히 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 해당 호수는 504동 4층 402호입니다.
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 폭 약 4-5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문부재로 내부상태를 직접 확인하지 못해 표준적 이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 환금성. 96세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.6회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 실거래도 145,000,000원부터 303,620,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 17명 각각의 보증금, 실제 점유관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 개별 임차인은 “대항력 가능·미상”으로 두고 확인해야 합니다.
- 현재 가격 메리트 없음. 신건 최저가 272,000,000원이 최근 12개월 평균 216,527,500원의 125.6%이므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 유찰가도 낙찰가만 보지 말 것. 217,600,000원 또는 174,080,000원으로 내려가도 인수보증금이 붙으면 실질취득액은 달라집니다.
- 배당표의 0원 인수를 그대로 믿지 말 것. 현재 배당표는 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 이용상태와 설비를 직접 확인하지 못한 상태이므로 현장상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다
이 물건은 등기부만 보면 기존 근저당과 가압류가 이미 정리되어 비교적 단순합니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 이 사건에는 실제 임차인 17명이 있고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있다고 기재돼 있습니다. 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인 인수액은 미상입니다.
더구나 현재 최저가 272,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 216,527,500원의 125.6%이고, 최신 거래는 145,000,000원입니다. 즉 임차인 인수를 0원으로 가정해도 현재 회차는 가격 메리트가 없습니다. 실제 인수보증금이 확인되면 실질취득 부담은 그보다 더 커질 수 있습니다. 현재 결론은 “가격 보류”가 아니라 “권리 확인 전 입찰 보류”에 가깝습니다.
