수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 504동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 조성우이고, 2024.11.01. 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 경매개시결정이 이 사건에서 제시된 말소기준이고, 그 뒤 2025.04.07. 이천시 압류가 이어져 있습니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 현황조사에는 17명의 점유자가 나타나며, 모두 전입일이 2024.11.01.보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 정확도 원칙상 이들을 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수금액 역시 미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 504동 4층 401호 |
| 등기 표시 | [집합건물] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 제504동 제4층 제401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용중 |
| 소유자 | 조성우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 단지 | 미라지움(403동~506동) · 96세대 · 2021.09.01 준공 |
| 비교면적 | 59.97㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
과거 자산건설주식회사 가압류 3,000,000,000원, 대신자산신탁주식회사 신탁, 이태원1동새마을금고 근저당 3,120,000,000원, 주식회사하모니자산관리대부 근저당 1,650,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2024.11.01. 강제경매개시결정이고, 2025.04.07. 이천시 압류는 그 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 17명 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 2022.03.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 2024.12.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 2025.01.10 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 2025.01.09 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 2024.12.02 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 2024.12.02 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 인원은 17명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최종 인수금액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 시장보다 높다
미라지움(403동~506동)은 96세대, 2021.09.01 준공 단지입니다. 비교면적은 59.97㎡이고 최근 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 213,024,444원이지만 가격 판단은 최근 12개월 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 216,527,500원, 현재 최저매각가 272,000,000원은 이 금액의 125.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.54㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 63.47㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 247,720,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 196,470,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 4 | 303,620,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 216,527,500원 |
최신 거래는 2026.08. 145,000,000원이며, 전체 거래 최저도 145,000,000원, 최고는 303,620,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 표본보다 17.0% 높게 나타나지만, 그렇더라도 신건 최저가는 최근 평균보다 25.6% 높은 수준입니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 267,392,000원 |
| 미배당 | - | 657,608,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 집행비용 4,608,000원과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 보증금 역시 확인되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 657,608,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 711,246,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 754,157,120원 |
1회 유찰 시 217,600,000원으로 최근 12개월 평균 216,527,500원과 거의 비슷한 구간까지 내려옵니다. 2회 유찰 시에는 174,080,000원입니다. 그러나 이 사건은 가격이 내려가도 임차보증금 미상 문제가 사라지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 유찰 횟수만 보고 실질취득가가 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 이천시 종합운동장 남동측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·임야·농경지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며, 외벽은 석재붙임·치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 4~5미터 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 부정형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부상태를 직접 확인하지 못해 표준적인 이용상황이 상정되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 17명 보증금 확인. 각 점유자의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 최종 인수액을 확정하지 말고, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금이 있다면 그 금액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 시세 상한. 현재 272,000,000원은 최근 12개월 평균 216,527,500원의 125.6%입니다. 신건 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 145,000,000원으로 현재 최저가와 차이가 큽니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘17명의 보증금’을 확인해야 한다
이 사건의 핵심은 단순히 272,000,000원짜리 신건이라는 데 있지 않습니다. 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 125.6%로 이미 높은데, 동시에 2024.11.01.보다 먼저 전입한 점유자가 17명 존재하고 이들의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 권리분석상 인수를 0원으로 놓고 “유찰되면 싸진다”고 단정할 수 없습니다. 가격도 불리하고, 실질취득가도 아직 확정되지 않은 사건입니다. 입찰의 선행조건은 가격 계산이 아니라 각 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 확인해 매수인이 떠안을 금액을 먼저 확정하는 것입니다.
