수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 2층 201호 다세대 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 90,000,000원으로 동일하고, 매각기일은 2026.10.06입니다. 등기상 소유자는 이계문이며, 말소기준권리는 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고 이 권리 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”는 것만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 갑구에는 2020.06.12 민간임대주택 등록이 기재돼 있습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜이므로, 매각 뒤에도 어떤 법적 효과가 남는지 여부는 등기와 매각물건명세서 원문을 대조해 확인하는 것이 중요합니다. 또한 현황조사상 전입자 명단에는 목적물인 201호와 일치하는 호수가 보이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 대 · 353.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,126,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 선순위 민간임대주택등기는 확인
말소기준권리는 2021.02.05 설정된 달월신용협동조합의 516,000,000원 근저당권입니다. 2021.02.22 설정된 2번 근저당권과 2025.05.07 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류, 2025.04.03 경매개시결정은 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 1번·2번 근저당권은 2025.09.24 확정채권양도를 원인으로 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다.
② 현황조사 전입자 — 모두 말소기준 이후, 201호와 일치하는 호수 없음
현황조사에 기재된 전입자들은 전입일이 모두 2021.02.05 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 특히 아래 호수들은 목적물인 201호가 아니라 202호·204호·205호·301호 이후 다른 호수로 표시돼 있습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박의진 | 202호 | 2021.06.23 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 김다희 | 202호 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 이현수 | 204호 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 윤대원 | 205호 | 2022.09.16 | 없음 | 미상 | 2025.04.23 |
| 손대석 | 301호 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 이계용 | 302호 | 2021.07.22 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 안권찬 | 303호 | 2022.07.26 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 박강렬 | 304호 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 최병곤 | 305호 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 | 2025.05.16 |
| 이영식 | 306호 | 2023.05.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 엄대환 | 401호 | 2021.03.16 | 없음 | 미상 | 2025.04.21 |
| 김남지 | 402호 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 이용백 | 403호 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 변원철 | 404호 | 2021.03.29 | 없음 | 미상 | 2025.06.16 |
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원이고 현재는 신건입니다. 대풍아트빌IV는 16세대, 사용승인 기준일은 2021.01.26로 기재돼 있습니다. 다만 이번 물건과 직접 비교할 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 90,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 회차 90,000,000원, 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원의 시나리오가 있지만, 어느 구간이 적정한지는 실제 인근 다세대 거래와 201호의 면적·상태를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 87,980,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,340,000,000원 중 채권자 예상배당은 87,980,000원, 미배당액은 1,252,020,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 2번 근저당권은 2024.10.31 채권최고액이 576,000,000원으로 변경등기돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 1,252,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 1,269,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 1,283,836,800원 | 0원 |
유찰되더라도 현재 계산상 매수인에게 승계되는 채권은 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 커질 뿐입니다. 다만 이는 가격 메리트와는 별개입니다. 실제 거래가격이 확인되지 않은 만큼 72,000,000원 또는 57,600,000원이 곧 적정가격이라는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·토지이용 메모
- 용도. 다세대 주택이며 토지이용상황도 다세대로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 353.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 중로한면 접면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 도로·인접. 중로3류(폭 12m~15m), 자연녹지지역, 도시농업공원 등이 접해 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2020.06.12 민간임대주택 등록이 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 효력을 확인하세요.
- 201호 실제 점유 확인. 현황조사 전입자 명단의 호수는 모두 201호와 다릅니다. 현장조사와 전입세대 열람 등을 통해 목적물 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 현황조사 전입자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 명도 실무 확인이 필요합니다.
- 근저당 이전 확인. 1번·2번 근저당권은 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있습니다.
- 2번 근저당 변경 확인. 2024.10.31 2번 근저당권 채권최고액이 576,000,000원으로 변경등기돼 있습니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 90,000,000원을 시세로 간주하지 말고 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 ‘확인할 것 없음’은 다르다
이 사건의 강점은 말소기준권리가 명확하고, 그 뒤의 근저당·가압류·현황조사 전입자들이 매수인에게 대항하는 구조가 아니라는 점입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 갑구의 2020.06.12 민간임대주택 등록은 말소기준보다 앞서고, 목적물 201호와 일치하는 전입자는 현재 명단에 없습니다. 여기에 실거래 비교값도 없어 최저가 90,000,000원의 가격 매력까지 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “후순위가 소멸하느냐”보다는 민간임대주택등기의 매각 후 효력, 201호 실제 점유관계, 그리고 실제 시세를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
