수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 4층 401호 다세대 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당권 516,000,000원입니다. 이후 설정된 2번 근저당권, 경매개시결정, 병점신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 가정에서도 매수인에게 넘어오는 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건을 “권리 깨끗함 = 가격 메리트”로 연결하면 안 됩니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 감정가 114,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가 114,000,000원은 시세 확인 전까지 가격 매력도를 부여할 수 없는 금액으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 용도 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 발급일 | 2026.09.23 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.02.05 근저당
말소기준은 을구 1번 달월신용협동조합 근저당권입니다. 2021.02.22 설정된 을구 2번 근저당, 2025.04.03 경매개시결정, 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류는 모두 기준권리 이후입니다. 등기상 1번·2번 근저당권은 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
② 임차인·전입 현황 — 대상 401호는 대항력 없음
현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 14명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다. 이 사건 대상 호실인 401호에는 엄대환이 기재돼 있습니다. 엄대환의 전입일은 2021.03.16으로 말소기준일 2021.02.05보다 늦어, 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자는 2021.02.22, 배당요구일은 2025.04.21이지만 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박의진 | 202호 | 2021.06.23 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다희 | 202호 | 2025.03.04 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현수 | 204호 | 2024.03.04 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤대원 | 205호 | 2022.09.16 | - | 2025.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손대석 | 301호 | 2024.02.14 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계용 | 302호 | 2021.07.22 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안권찬 | 303호 | 2022.07.26 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박강렬 | 304호 | 2025.02.06 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병곤 | 305호 | 2025.03.04 | - | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영식 | 306호 | 2023.05.04 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대환 | 401호 | 2021.03.16 | 2021.02.22 | 2025.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남지 | 402호 | 2024.03.25 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용백 | 403호 | 2021.07.12 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변원철 | 404호 | 2021.03.29 | - | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’고 볼 수 없다
중개업소 단지 표기는 대풍아트빌IV, 총 16세대, 사용승인일은 2021.01.26로 확인됩니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가·최저가 114,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,396,000원을 제외한 111,604,000원이 1순위 근저당에 배당되고, 총 채권액 1,340,000,000원 중 1,228,396,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 1,228,396,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 1,250,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 1,268,753,280원 | 0원 |
청구액은 910,000,000원이며 현재 회차에서도 신청채권 배당액은 111,604,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 89,158,400원, 2회 유찰 시 71,246,720원으로 더 줄어듭니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지, 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도와 토지 이용상황 모두 다세대로 확인됩니다.
- 단지 규모. 대풍아트빌IV는 총 16세대, 사용승인일 2021.01.26입니다.
- 토지. 대지 353.8㎡, 평지·가로장방 형상, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·국가산업단지·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 인접 계획. 자연녹지지역·중로3류(폭 12m~15m)·도시농업공원에 접합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 임차관계 재확인. 엄대환은 전입일상 대항력 없음으로 정리되지만 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구와 확정일자, 실제 점유·계약관계를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.06.12 등록 원인의 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 처리·말소 여부를 확인하세요.
- 근저당 현재 권리자. 1·2번 근저당권은 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있습니다.
- 2번 근저당 금액. 최초 624,000,000원에서 2024.10.31 576,000,000원으로 변경등기된 점을 채권계산서와 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 신건 최저가 114,000,000원을 시세보다 저렴하다고 가정하지 마세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 실제 인수·정산에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권계산서와 배당요구 종결 전후 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개다
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 금전 인수 구조는 단순합니다. 말소기준은 2021.02.05 근저당이고 대상 401호 엄대환의 전입은 그보다 늦습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 가격은 아직 검증되지 않았습니다. 최저가 114,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로는 시장 대비 할인 여부를 알 수 없습니다.
여기에 민간임대주택등기, 보증금이 확인되지 않은 대상호실 임차관계, 근저당권 이전 및 2번 근저당 채권최고액 변경까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 단순해 보이지만, 가격과 서류 확인이 끝나기 전에는 신건 메리트를 단정하기 어려운 다세대”로 정리하는 것이 현재 확인 내용에 가장 부합합니다.
