수원지방법원 2025타경52069. 경기도 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 3층 306호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 말소기준권리는 2021.02.05. 설정된 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당입니다. 이후 2021.02.22. 근저당, 2025.04.03. 임의경매개시결정, 2025.05.07. 병점신용협동조합 가압류가 이어졌습니다.
매각 대상 306호에는 이영식이 주거용으로 점유하고 있고 전입일은 2023.05.04.입니다. 말소기준일 2021.02.05.보다 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 매각물건명세서 등 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 306호 · 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 다세대 · 대풍아트빌IV · 16세대 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 준공 | 2021.01.26 |
| 토지 | 353.8㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.02.05. 근저당
말소기준권리는 달월신용협동조합의 첫 번째 근저당입니다. 이 근저당은 2026.01.13. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2021.02.22. 설정된 두 번째 근저당 역시 같은 날 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 권리의 순위를 바꾸는 새로운 선순위 권리를 만드는 것이 아니라 기존 근저당권자의 지위가 이전된 형태입니다.
② 306호 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영식 | 306호 · 주거 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 점유자들도 기재돼 있지만, 매각 대상 306호에 직접 기재된 점유자는 이영식 1명입니다. 이영식의 전입은 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 최우선변제 또는 배당관계는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 신건 110,000,000원, 실거래 우열은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 110,000,000원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 88,000,000원, 2회 유찰 시에는 70,400,000원입니다. 다만 이 사건 자료에서는 이 호실과 비교할 수 있는 실제 거래가격이 확인되지 않으므로, 110,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,340,000,000원 중 채권자 배당액은 107,660,000원, 미배당은 1,232,340,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 토지·이용규제 메모
- 용도. 등기·사건상 다세대주택입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 353.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 주요 규제. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 인접 계획. 자연녹지지역·중로3류(폭 12m~15m)·도시농업공원에 접합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 306호 임차조건 확인. 이영식의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 재확인하세요.
- 민간임대주택 부기 확인. 2020.06.12. 민간임대주택 등록 부기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.13. 두 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기와 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 110,000,000원으로 감정가 100%입니다. 주변·유사 면적 실거래를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.02.05. 달월신용협동조합 근저당이고, 306호 점유자 이영식의 전입은 2023.05.04.로 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 실제 점유 중이고, 현재 최저가는 감정가와 같은 110,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 신건 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 자체보다는 임차조건 원문 확인과 가격 검증이 입찰 전 핵심 과제입니다.
