수원지방법원 2025타경52069. 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 203호의 다세대 경매입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 2021.02.05 설정된 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2021.02.22 근저당권, 2025.04.03 임의경매개시결정, 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류가 이어집니다. 배당 시뮬레이션은 84,000,000원 매각을 가정했을 때 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있습니다.
다만 이 물건은 권리 소멸 여부만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에 등장하는 전입자는 202호·204호·205호와 301호~306호, 401호~404호에 걸쳐 있으며 모두 말소기준일 이후 전입입니다. 반면 경매대상은 203호입니다. 따라서 다른 호수 전입자들의 대항력은 없다고 정리할 수 있지만, 203호 자체의 실제 점유자·임대차보증금·확정일자 여부는 입찰 전 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 달월신용협동조합 / 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 발급 | 2026.09.23 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 2021.02.05가 기준
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 달월신용협동조합의 채권최고액은 516,000,000원이고 공동담보목록 제2021-69호가 기재돼 있습니다. 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권은 최초 채권최고액 624,000,000원이며, 2024.10.31 변경으로 576,000,000원이 기재돼 있습니다. 2025.04.03 임의경매가 개시됐고 2025.05.07 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류가 추가됐습니다.
2025.09.24 확정채권양도를 원인으로 기존 근저당권은 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 권리의 선후 기준은 최초 설정일을 따라 확인해야 합니다. 갑구에는 2020.06.12 민간임대주택 등록에 따른 민간임대주택등기도 표시돼 있으므로, 매각물건명세서와 관련 원본에서 경매 후 효력을 직접 대조하는 것이 필요합니다.
② 전입자 현황 — 모두 말소기준 이후, 그러나 203호는 별도 확인
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박의진 | 202호 | 2021.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다희 | 202호 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현수 | 204호 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤대원 | 205호 | 2022.09.16 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.23 | 없음 |
| 손대석 | 301호 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계용 | 302호 | 2021.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안권찬 | 303호 | 2022.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박강렬 | 304호 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병곤 | 305호 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.16 | 없음 |
| 이영식 | 306호 | 2023.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대환 | 401호 | 2021.03.16 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.21 | 없음 |
| 김남지 | 402호 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용백 | 403호 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변원철 | 404호 | 2021.03.29 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.16 | 없음 |
현황조사에 기재된 전입자는 모두 2021.02.05 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 윤대원·최병곤·엄대환·변원철은 각각 문건접수상 배당요구 사실이 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 84,000,000원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 84,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 중개 통계에는 대풍아트빌IV가 16세대, 사용승인일은 2021.01.26, 대상면적은 18.55㎡로 표시돼 있으나 면적 일치는 확인되지 않습니다. 비교 가능한 실거래 금액도 제시되지 않아, 현재 84,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,340,000,000원 중 채권자 배당액이 82,088,000원, 미배당액이 1,257,912,000원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,912,000원이 반영돼 있고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 규모. 중개 통계상 대풍아트빌IV는 16세대이고 사용승인일은 2021.01.26입니다.
- 토지. 토지면적 353.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 형상·도로. 평지·가로장방이며 도로접면은 중로한면으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있고, 자연녹지지역·중로3류·도시농업공원과 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유 확인. 현황조사 전입자 명단과 경매대상 호수가 일치하지 않으므로 실제 점유자와 임대차계약 유무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현황조사 전입자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 203호 관련 자료가 별도로 있는지도 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2020.06.12 민간임대주택 등록 내용이 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.24 확정채권양도 후 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리가 이전돼 있어 배당요구·채권자 관계를 최신 문서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 84,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 203호 확인이 먼저다
등기와 배당구조만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 현황조사에 기재된 전입자 역시 모두 기준일 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 다만 이 명단의 호수와 경매대상 203호가 일치하지 않는다는 점은 반드시 분리해서 봐야 합니다. 203호의 실제 점유·보증금·확정일자 확인 전에는 임차 리스크가 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다. 가격도 실거래 비교자료가 없어 신건 84,000,000원의 메리트를 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 등기상 인수보다 203호 점유 확인과 가격 검증이 입찰 전 핵심입니다.
