수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 4층 404호 다세대주택입니다. 소유자는 이계문이고, 등기상 말소기준은 2021.02.05. 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권입니다. 이후 2021.02.22. 채권최고액 624,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐고, 2025.04.03. 임의경매개시결정, 2025.05.07. 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류가 이어졌습니다. 배당 시나리오상 이들 후순위 권리 때문에 발생하는 매수인 인수액은 0원입니다.
본건에서 가장 중요한 점유관계는 404호의 변원철입니다. 전입일은 2021.03.29.로 말소기준권리인 2021.02.05.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 배당요구도 2025.06.16. 접수돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체를 계산할 수는 없습니다. 현황조사에는 다른 호실 점유자도 확인되지만, 본 매각대상 404호에 직접 연결된 점유자는 변원철입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 404호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 · 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 대부분이다
말소기준은 을구 1번 달월신용협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권과 임의경매개시결정, 병점신용협동조합 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 을구 1번과 2번 근저당권은 2025.09.24. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.13. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 404호 점유관계 — 전입은 말소기준 뒤
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변원철 | 404호 · 주거 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
변원철의 전입은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력에 의한 매수인 승계 위험은 없습니다. 배당요구는 2025.06.16. 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 검증 — 감정가 138,000,000원이 싸다는 근거는 없다
대풍아트빌IV는 16세대, 2021.01.26. 준공으로 확인됩니다. 시세 조회 대상면적은 29.53㎡이지만 면적 매칭이 성립하지 않았고, 최근 낙찰가나 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 138,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,340,000,000원 중 채권자 예상배당은 135,268,000원, 미배당은 1,204,732,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 1,204,732,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 1,231,945,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 1,253,669,760원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 데이터상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 138,000,000원·110,400,000원·88,320,000원 각각이 시장가격 대비 어느 수준인지는 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
⑥ 토지·규제 메모
- 토지. 대지 353.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 중로한면.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 추가 지정. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡.
- 위반건축물. 감정 자료상 위반 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 404호 보증금 확인. 변원철의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2021.02.05.과 변원철 전입 2021.03.29.의 선후관계를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 갑구의 민간임대주택 기재 내용과 현재 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 실거래 별도 확보. 대상면적 거래가 매칭되지 않아 감정가 138,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 검증할 수 없습니다.
- 권리이전 확인. 1·2번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 배당·채권관계 원본과 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 아직 검증 전
본건 404호만 놓고 보면 핵심 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.02.05. 근저당권이고, 변원철의 전입은 2021.03.29.로 뒤에 있어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 실거래 비교 표본도 확보되지 않아 신건 최저가 138,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수 위험’보다는 404호 임대차 세부내용과 감정가의 시장가격 적정성을 추가 확인하는 것입니다.
