수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 4층 403호 다세대주택입니다. 소유자는 이계문이고, 말소기준권리는 2021.02.05 설정된 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 2021.02.22 채권최고액 624,000,000원의 근저당권이 추가 설정됐고, 이 2번 근저당은 2024.10.31 576,000,000원으로 변경등기가 기재돼 있습니다. 경매개시결정과 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
403호에는 이용백 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 등기에는 최초 보증금 150,000,000원, 변경 후 145,000,000원, 전입·점유개시일 2021.07.12가 기재돼 있습니다. 전입일이 말소기준일 2021.02.05보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 임차권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 달월신용협동조합 / 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 대풍아트빌IV · 16세대 · 준공일 2021.01.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차권도 후순위
② 임차인·점유관계 — 403호 이용백은 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용백 | 주택 전부 | 2021.07.12 | 2024.09.05 변경 확정일자 2024.11.26 | 145,000,000원 변경 전 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이용백의 임대차계약일자는 2021.04.01, 변경일은 2024.09.29이며 2025.11.07 임차권등기가 접수됐습니다. 핵심은 보증금 규모가 아니라 전입일 2021.07.12가 말소기준 2021.02.05보다 늦다는 점입니다. 따라서 보증금 145,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아니며, 현재 회차의 실질취득액은 145,000,000원입니다.
현황조사에는 202호 박의진·김다희, 204호 이현수, 205호 윤대원, 301호 손대석, 302호 이계용, 303호 안권찬, 304호 박강렬, 305호 최병곤, 306호 이영식, 401호 엄대환, 402호 김남지, 404호 변원철도 기재돼 있습니다. 이들은 기재된 호수가 403호와 다르며, 전입일 역시 모두 2021.02.05 말소기준일 이후입니다. 본건 403호의 직접 권리판단과 다른 호수의 점유관계는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
③ 가격 검토 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
대풍아트빌IV는 16세대이고, 비교용 대상면적은 29.93㎡로 표시돼 있으나 면적 매칭이 성립하지 않았습니다. 확인 가능한 최근 거래금액·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없어, 감정가 및 최저가 145,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 142,170,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,340,000,000원, 채권자 예상배당은 142,170,000원, 미배당은 1,197,830,000원입니다. 예상배당표에서는 을구 2번 근저당 채권액을 624,000,000원으로 적용하고 있으며, 등기에는 2024.10.31 채권최고액을 576,000,000원으로 변경한 내용도 별도로 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 1,197,830,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 1,226,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 1,249,270,400원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 감소해 채권 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 낙찰가가 곧 실질취득액으로 이어지는 구조입니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 116,000,000원이나 92,800,000원 구간이 시장 대비 싸다고 단정할 근거도 현재 자료에는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지정보 기준)
- 용도. 대상은 다세대주택이며, 단지는 대풍아트빌IV 16세대입니다.
- 토지. 토지면적 353.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·지구단위계획구역· 토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 자연녹지지역·중로3류·도시농업공원 등에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 비교 가능한 최근 실거래금액이 확인되지 않아, 실제 매매 유동성과 적정 매도가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 이용백 임차권. 전입 2021.07.12, 말소기준 2021.02.05로 대항력은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 임차권등기 원문과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.06.12 등록 원인으로 임대의무기간·임대료 증액기준이 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 절차를 확인하세요.
- 근저당 금액 확인. 을구 2번은 최초 624,000,000원에서 2024.10.31 576,000,000원으로 변경됐습니다. 실제 배당요구·채권계산서를 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전. 을구 1번과 2번 근저당권은 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 145,000,000원과 비교할 최근 실거래값이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수금은 없지만, 가격과 등기 확인이 승부처
권리순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.05 근저당권이 말소기준이고, 403호 이용백의 전입은 2021.07.12로 늦어 대항력이 없으며, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차의 낙찰가 145,000,000원 = 실질취득 145,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 신건’으로만 보면 안 됩니다. 갑구의 민간임대주택등기, 403호 임차권등기, 근저당권 이전과 2번 근저당의 변경등기를 원문과 맞춰 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 145,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리 인수액은 0원이지만, 최종 입찰가는 별도의 시세 검증을 거쳐 판단해야 하는 사건입니다.
