수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 3층 305호의 다세대주택입니다. 말소기준은 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당권, 채권최고액 516,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 을구 2번 근저당권과 경매개시결정, 병점신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 배당표상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
본건 305호에는 최병곤이 주거용으로 확인됩니다. 전입일과 확정일자는 모두 2025.03.04이고 배당요구도 2025.05.16 접수됐습니다. 전입이 말소기준권리보다 훨씬 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않아 배당관계는 원문 확인이 필요합니다. 건물 내 다른 호실 점유자들도 현황조사에 기재돼 있으나, 본건 호실인 305호와는 구분해서 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 달월신용협동조합 / 910,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선행 부기등기는 확인
핵심은 2021.02.05의 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 2021.02.22 설정된 을구 2번 근저당권, 2025.04.03 임의경매개시결정, 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류는 후순위로 매각 시 소멸 예정입니다. 2026.01.13에는 기존 달월신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 본건 305호 임차·점유관계
| 점유자 | 호실 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병곤 | 305호 | 2025.03.04 | 2025.03.04 | 2025.05.16 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
최병곤의 전입일은 2025.03.04로 말소기준일 2021.02.05보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 보증금 액수가 확인되지 않아 실제 배당액과 우선변제 범위는 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 95,000,000원입니다. 신건으로 아직 유찰이 없으며, 현재 회차에서 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 매각가와 같은 95,000,000원입니다.
다만 대풍아트빌IV의 실거래 가격 자료가 없어 감정가 95,000,000원을 최근 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 있다”는 판단을 할 근거가 없습니다. 단지 정보상 총 16세대, 사용승인일은 2021.01.26입니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,110,000원을 제외한 92,890,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류까지 배당되지 않습니다. 총 채권액 1,340,000,000원 대비 채권자 미배당액은 1,247,110,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 1,247,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 1,265,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 1,280,694,400원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 더 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서 회차 변화의 핵심은 권리 인수보다는 낙찰가격 자체가 적정한지에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도·규모. 다세대주택이며 단지 정보상 대풍아트빌IV는 총 16세대, 2021.01.26 사용승인입니다.
- 토지. 대지 353.8㎡, 지목은 대, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·성장관리권역·국가산업단지·특수지역에 포함됩니다.
- 거래 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있어 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 부기 확인. 말소기준보다 앞선 등기이므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기 원문·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 305호 보증금 확인. 최병곤은 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구·확정일자와 실제 보증금을 함께 대조해야 합니다.
- 시세부터 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 95,000,000원을 저가로 단정하지 말고 인근 유사 다세대 최근 거래를 먼저 확인하세요.
- 명도 준비. 305호 주거 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 뒤 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 최신 명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예정이고, 305호 점유자 최병곤도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
그러나 권리만 보고 끝내기에는 확인할 부분도 있습니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택 부기등기의 현재 효력을 확인해야 하고, 305호 임차보증금도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 실거래 비교가격이 없기 때문에 감정가와 같은 신건 최저가 95,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 비교적 단순하지만, 입찰가격 판단은 시세 확인 이후가 맞는 사건입니다.
