수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 3층 302호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 말소기준은 2021.02.05 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권입니다. 이후 2021.02.22 근저당권, 2025.04.03 임의경매개시결정, 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류가 이어집니다. 계산상 이들 담보·압류권 때문에 매수인이 금전을 떠안는 구조는 아니며, 현재 회차의 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
본건에서 임차관계는 호실 구분이 특히 중요합니다. 현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 나타나지만, 경매 목적물 302호로 표시된 점유자는 이계용 1명입니다. 이계용의 전입일은 2021.07.22로 말소기준권리 2021.02.05보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부까지 확정해서 말할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 대풍아트빌IV · 16세대 · 2021.01.26 준공 |
| 대상 면적 | 18.55㎡ |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.02.05 설정된 달월신용협동조합 근저당권입니다. 2021.02.22 설정 근저당권과 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 두 근저당권은 2025.09.24 확정채권양도를 원인으로 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 — 본건 302호 점유자는 대항력 없음
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이계용 | 302호 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 302호 이계용의 전입일은 말소기준권리보다 약 5개월 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구·우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
대풍아트빌IV는 16세대, 2021.01.26 준공으로 표시돼 있고 대상 면적은 18.55㎡입니다. 다만 현재 자료에는 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 84,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 전체 평균이나 다른 면적의 숫자로 가격 메리트를 만들지 않고, 신건 단계에서는 감정가와 권리구조만 분리해 보는 것이 맞습니다.
회차별 최저가 시나리오는 현재 84,000,000원, 1회 유찰 시 67,200,000원, 2회 유찰 시 53,760,000원입니다. 다만 이는 시세가 아니라 법원 최저가 변화일 뿐입니다. 실거래 근거 없이 유찰만을 이유로 “싸다”라고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 근저당 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,340,000,000원 가운데 채권자 예상배당은 82,088,000원, 미배당은 1,257,912,000원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 본건은 다세대주택이며, 대풍아트빌IV는 16세대, 2021.01.26 준공으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 대지 353.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·성장관리권역·국가산업단지·특수지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 16세대 규모의 다세대주택이고 동일 면적 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 가격대별 실제 수요는 별도 실거래 조사 후 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 확인. 이계용의 실제 점유 상태, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부와 법원 서류에서 최종 확인하세요.
- 권리이전 확인. 달월신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 2026.01.13 등기까지 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 대상 면적 18.55㎡와 실제로 비교 가능한 최근 실거래를 별도 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 가능성, 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 배당관계를 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 말소기준이 2021.02.05로 명확하고, 본건 302호 점유자 이계용의 전입이 그보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 동일 면적의 최근 실거래 비교가 없어, 감정가 84,000,000원이 시장 대비 유리한지 불리한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 또한 갑구의 민간임대주택 등기는 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 민간임대주택 등기를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 신건”으로 정리할 수 있습니다.
