수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 3층 301호 다세대 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 90,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2021.02.05. 달월신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 516,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.09.24. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
말소기준 뒤에는 2021.02.22. 설정된 추가 근저당과 2025.05.07. 병점신용협동조합 가압류가 있습니다. 제공된 권리판정과 배당표에서는 이들 권리가 매각대금에서 배당되거나 미배당되더라도 매수인에게 금액으로 승계되는 것으로 계산되지 않았습니다. 다만 이 물건에는 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 있고, 301호 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 단순히 “인수액 0원”만 보고 입찰가를 정하기보다는 원본 서류 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.02.05. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권과 갑구 가압류, 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 을구 1번과 2번 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 301호 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손대석 | 301호 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 인수액 0원 |
301호 손대석의 전입일은 말소기준권리인 2021.02.05.보다 뒤인 2024.02.14.이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 87,980,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,340,000,000원 중 현재 회차에서 채권자 배당액은 87,980,000원, 미배당액은 1,252,020,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 계산은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 1,252,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 1,269,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 1,283,836,800원 | 0원 |
매각가격이 낮아질수록 담보권자들의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 생기지 않습니다. 다만 실거래 금액이 제시되지 않아 90,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 대풍아트빌IV는 16세대, 사용승인 관련 날짜는 2021.01.26.입니다.
- 토지. 대지 353.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·성장관리권역·국가산업단지·특수지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정 관련 정보에는 위반사항이 없는 것으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 임대차 원본 확인. 손대석의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2020.06.12. 등록을 원인으로 한 부기등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 최신 등기에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번·2번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 권리자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 물건의 실거래 비교값이 없어 감정가 90,000,000원의 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 핵심
등기 순위만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2021.02.05. 근저당이 말소기준이고, 이후의 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 301호 손대석 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
다만 이 사건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 301호 점유자가 있고, 민간임대주택 부기등기도 존재합니다. 무엇보다 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 90,000,000원의 가격 수준을 시장과 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 인수액 0원이라는 사실과 별개로, 점유·임대차 원본 확인과 가격 검증을 마친 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
