수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 4층 402호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이며, 말소기준은 2021.02.05 설정된 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당입니다. 2021.02.22 후순위 근저당, 2025.04.03 임의경매개시결정, 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류, 2025.10.31 김남지 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다.
김남지는 임대차계약일 2024.02.24, 확정일자 2024.03.11, 점유개시 2024.03.23, 주민등록 2024.03.25이고 보증금은 100,000,000원입니다. 전입이 말소기준인 2021.02.05보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 이 임차권 자체 때문에 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 402호 · 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2021.02.05 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 달월 신용협동조합 / 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 민간임대주택등기 | 2020.06.12 민간임대주택 등록 · 2021.02.05 부기 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 두 가지는 확인 필요
핵심은 2021.02.05 근저당입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당, 경매개시결정, 가압류, 김남지의 임차권은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.13에는 을구 1번과 2번 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다. 배당표는 달월신용협동조합 명의의 원 근저당 항목을 기준으로 계산되어 있으므로 현재 권리자 표시는 등기부 원문과 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 402호는 김남지가 핵심
현황조사에는 402호가 아닌 다른 호실 전입자들도 함께 기재되어 있습니다. 아래 표는 본건 402호와 직접 연결되거나 호실이 특정되지 않은 기재만 분리해 정리한 것입니다.
| 성명·표기 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남지 | 전유부분 전부 | 2024.03.25 | 2024.03.11 | 100,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주택도시 | 표기 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김남지의 | 표기 없음 | 2024.03.25 | 2024.03.11 | 0원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김남지는 전입일이 말소기준 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘주택도시’ 표기는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 결과와 별개로, 이 표기의 성격과 실제 402호 점유관계는 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 실거래 근거가 없어 신건 메리트 판단 보류
대풍아트빌IV는 16세대, 준공일은 2021.01.26로 기재되어 있습니다. 다만 본건과 일치하는 면적의 실거래 가격이 연결되어 있지 않아 142,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 139,212,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,340,000,000원 중 채권자 배당은 139,212,000원, 미배당은 1,200,788,000원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 1,200,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 1,228,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 1,251,155,840원 | 0원 |
⑤ 토지·입지·환금성 메모
- 용도. 본건 용도는 다세대이며, 토지이용상황도 다세대로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 353.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형상이며 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 접도·주변계획. 중로3류(폭 12m~15m)와 도시농업공원, 자연녹지지역에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 대풍아트빌IV는 16세대, 준공일은 2021.01.26입니다. 동일면적 실거래 가격이 일치하지 않아 가격 환금성 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘주택도시’ 기재 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 402호와의 관계를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.06.12 등록·2021.02.05 부기된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 김남지 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입 2024.03.25로 말소기준 뒤입니다. 등기부·매각물건명세서의 현재 기재를 최종 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 을구 1번·2번 근저당은 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 현재 채권자 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 동일면적 실거래 가격이 일치하지 않아 최저가 142,000,000원의 시세 대비 메리트는 현재 판단할 수 없습니다.
- 배당 누락 항목. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “확정 안전”은 구분해야 한다
이 물건의 기본 권리순서는 명확합니다. 2021.02.05 근저당이 말소기준이고, 확인된 김남지의 전입과 임차권등기, 후순위 근저당과 가압류는 모두 그 이후입니다. 그래서 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 최종 결론을 한 단계 보수적으로 잡아야 할 이유가 있습니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘주택도시’ 표기와 민간임대주택등기의 처리 여부가 남아 있고, 동일면적 실거래 가격도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 확인된 후순위 권리만 보면 단순하지만, 미상 점유와 선행 부기등기를 확인한 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 다세대 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
