수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 2층 205호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이며, 말소기준권리는 2021.02.05 설정된 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당입니다. 이후 2021.02.22 근저당, 2025.04.03 임의경매개시결정, 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류가 이어집니다.
본건에서 임차관계의 핵심은 윤대원입니다. 임대차계약일은 2022.08.25, 전입·점유개시는 2022.09.16, 확정일자는 2022.08.25, 임차보증금은 84,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 2026.06.17 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 205호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 353.8㎡ · 대 · 다세대 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,126,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당입니다. 2021.02.22 설정된 후순위 근저당과 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류, 2025.04.03 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 2026.01.13에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 205호 임차권은 후순위
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대원 | 전유부분 전부 | 2022.09.16 | 2022.08.25 | 84,000,000원 | 없음 | 2026.06.17 |
| 임차권자 | 주거 | 2022.09.16 | 2022.08.25 | 0원 | 없음 | 2025.04.23 |
등기된 윤대원의 임차권은 임대차계약일 2022.08.25, 전입·점유개시일 2022.09.16로 모두 2021.02.05 말소기준권리 이후입니다. 따라서 보증금 84,000,000원이 최저가 95,000,000원에 가깝더라도, 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 예상배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 95,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 95,000,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 수치로 판단할 근거가 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
유찰 시 제시된 시나리오는 1회 유찰 76,000,000원, 2회 유찰 60,800,000원입니다. 이는 회차별 최저가 시나리오일 뿐, 최근 거래시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 실제 응찰가 판단에는 동일 지역·유사 면적의 최근 거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,340,000,000원 중 92,890,000원이 채권자에게 배당되고 1,247,110,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·규제 메모
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 형상·도로. 평지·가로장방 토지이며 중로한면에 접합니다.
- 토지 규모. 토지면적은 353.8㎡, 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 인접 계획. 자연녹지지역·중로3류(폭 12m~15m)·도시농업공원 등에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤대원 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.08.25, 전입·점유개시일 2022.09.16, 보증금 84,000,000원 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.06.12 등록된 민간임대주택 관련 부기등기의 매각 후 처리와 의무사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 95,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 없으므로 유사 다세대 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용·채권 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2021-69호, 후순위 근저당에는 공동담보목록 제2021-98호가 기재돼 있으므로 관련 원문을 확인하세요.
맺으며 — 금전 인수는 0원, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 윤대원의 전입은 2022.09.16로 후순위입니다. 보증금은 84,000,000원이지만 대항력이 없어 본건 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기부의 민간임대주택 부기등기는 별도 확인이 필요하고, 현재 최저가 95,000,000원을 직접 비교할 최근 실거래가도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 금전 인수 위험은 낮지만, 규제사항과 가격 적정성을 확인한 뒤 접근해야 하는 신건으로 정리할 수 있습니다.
