수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 2층 206호 다세대 물건입니다. 소유자는 이계문이며, 등기상 최초 소유권보존은 2021.02.05입니다. 같은 날 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2021.02.22 추가 근저당, 2025.04.03 임의경매개시결정, 2025.05.07 가압류가 이어졌습니다.
배당 시나리오상 현재 최저가 110,000,000원에 매각되더라도 집행비용을 제외한 107,660,000원만 선순위 근저당에 배당되고, 전체 채권 대비 1,232,340,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 그대로 떠안는 금액으로 계산된 것이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 206호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 대풍아트빌IV · 16세대 · 2021.01.26 |
| 토지 | 353.8㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.02.05 근저당
말소기준권리는 2021.02.05 접수된 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당입니다. 2021.02.22의 두 번째 근저당은 이후 2024.10.31 채권최고액이 576,000,000원으로 변경됐고, 두 근저당은 2025.09.24 확정채권양도를 원인으로 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 경매개시결정과 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 조사 — 206호와 일치하는 전입 표기는 없다
현황조사에는 총 14명의 전입자가 기재돼 있으나, 호실 표기는 202호·204호·205호·301호부터 404호까지이고 본건 206호와 일치하는 사람은 없습니다. 따라서 아래 인원을 본건 206호의 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 각 전입일은 모두 2021.02.05 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 박의진 | 202호 | 2021.06.23 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김다희 | 202호 | 2025.03.04 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이현수 | 204호 | 2024.03.04 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 윤대원 | 205호 | 2022.09.16 | 없음 | 2025.04.23 |
| 손대석 | 301호 | 2024.02.14 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이계용 | 302호 | 2021.07.22 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 안권찬 | 303호 | 2022.07.26 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 박강렬 | 304호 | 2025.02.06 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 최병곤 | 305호 | 2025.03.04 | 없음 | 2025.05.16 |
| 이영식 | 306호 | 2023.05.04 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 엄대환 | 401호 | 2021.03.16 | 없음 | 2025.04.21 |
| 김남지 | 402호 | 2024.03.25 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이용백 | 403호 | 2021.07.12 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 변원철 | 404호 | 2021.03.29 | 없음 | 2025.06.16 |
위 전입자들은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 본건 주소는 2층 206호이므로 실제 206호 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 기준으로 별도로 대조해야 합니다. 현재 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 신건 110,000,000원
대풍아트빌IV는 총 16세대, 사용승인일은 2021.01.26입니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 110,000,000원이고, 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 근저당 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 110,000,000원 기준 채권 총액은 1,340,000,000원, 채권자 배당액은 107,660,000원, 미배당은 1,232,340,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모
- 용도. 다세대이며 토지이용상황도 다세대로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대 353.8㎡, 평지, 가로장방, 중로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함돼 있습니다.
- 기타 지정. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 도로·인접. 중로3류(폭 12m~15m), 자연녹지지역, 도시농업공원과 접합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 점유관계 재확인. 조사된 전입자 14명은 모두 다른 호실로 표시돼 있으므로 본건 206호의 실제 점유자를 현황조사·매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 조사된 전입자들의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 등 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2020.06.12 민간임대주택 등록 관련 부기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 2025.09.24 확정채권양도를 원인으로 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 근저당 권리관계를 원등기와 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 110,000,000원이 시세보다 낮다는 전제 없이 최근 인근 다세대 거래를 따로 확인해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 해당 지정이 본건 취득 및 이용에 미치는 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 회차는 감정가 그대로인 110,000,000원이고, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교값이 없습니다. 현황조사에 기재된 전입자들도 모두 206호가 아닌 다른 호실로 표시돼 있어 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 여부보다 점유관계와 가격 검증이 핵심인 신건입니다.
