수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 3층 303호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 516,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권과 병점신용협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
이 사건에서 매수인 입장에서 가장 중요한 점유자는 303호 안권찬입니다. 전입일이 2022.07.26으로 말소기준일보다 뒤여서 제공 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 대항력에 의한 매수인 승계 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 303호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 용도 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 — 303호 점유자는 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안권찬 | 303호 · 주거 | 2022.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
안권찬의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2021.02.05보다 늦은 2022.07.26입니다. 제공 자료에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 확인되며, 303호 기준 실제 임차인은 1명입니다.
현황조사에는 202호·204호·205호·301호·302호·304호·305호·306호·401호·402호·403호·404호 등 다른 호실 점유자도 함께 기재돼 있으나, 본 매각대상은 303호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 달월신용협동조합 설정 | 516,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,340,000,000원 중 채권자 예상배당은 82,088,000원, 미배당액은 1,257,912,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 1,257,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 1,274,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 1,287,607,680원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 선순위 채권의 미배당액이 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 다만 이는 대항력 있는 임차보증금 승계가 없다는 의미이지, 최저가 자체가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·토지 메모
- 용도. 다세대주택이며 토지이용상황도 다세대로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 353.8㎡, 평지·가로장방 형태, 중로한면 접면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·성장관리권역·국가산업단지에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 제공된 감정정보상 위반 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 임대차 원본 확인. 안권찬의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2020.06.12 등록 원인의 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1·2 근저당권은 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
- 시세 별도 확인. 이 자료에는 유효한 동일 면적 실거래 비교값이 없어 감정가의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 303호는 안권찬이 주거용으로 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘미상 정보와 가격 확인’이 핵심
말소기준은 2021.02.05 근저당이고, 303호 점유자 안권찬의 전입은 2022.07.26입니다. 제공 자료상 대항력이 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택 부기등기가 있으며, 가격 판단에 사용할 비교 실거래도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “84,000,000원이 싸다”는 결론이 아니라, 임대차 미상 항목과 민간임대주택 등기의 효력을 원본으로 확인하고, 별도의 시세 검증을 거친 뒤 입찰가를 정하는 것입니다.
