수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 2층 204호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이계문이며, 말소기준권리는 2021.02.05 접수된 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권입니다. 이후 2021.02.22 설정된 근저당권, 2025.04.03 임의경매개시결정, 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류는 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
대상 호실인 204호에는 이현수가 2024.03.04 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일보다 늦은 전입이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 현황조사에 함께 기재된 다른 호실 점유자들은 204호 권리분석과 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 다세대 · 대풍아트빌IV · 16세대 |
| 대상 면적 | 26.41㎡ |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.02.05 근저당
말소기준 근저당권은 이후 2025.09.24 확정채권양도를 원인으로 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전 등기가 이뤄졌습니다. 2021.02.22 설정된 후순위 근저당권 역시 같은 날 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당권에는 2024.10.31 채권최고액을 576,000,000원으로 변경한 등기도 있습니다.
② 점유·임차관계 — 대상 204호는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현수 | 204호 | 주거 | 2024.03.04 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
이현수의 전입일 2024.03.04는 말소기준권리 2021.02.05보다 늦습니다. 따라서 전입 시점만 놓고 보면 선순위 대항력 임차인이 아니며, 매각으로 소멸하는 권리관계보다 앞서 낙찰자를 구속하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
대풍아트빌IV는 16세대이며 준공일은 2021.01.26, 대상 면적은 26.41㎡입니다. 그러나 감정가 120,000,000원과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,340,000,000원, 채권자 배당액은 117,520,000원, 미배당액은 1,222,480,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 1,222,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 1,246,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 1,264,982,400원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 커지지만, 이 계산에서는 낙찰자에게 넘어오는 금액이 생기지는 않습니다. 다만 매각가격이 내려간다는 사실과 가격 메리트가 생긴다는 사실은 별개입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 각 회차 가격의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며, 토지면적은 353.8㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 성장관리권역, 국가산업단지, 특수지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지 형태. 평지·가로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 규제·주변. 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m), 도시농업공원과 접하며 가축사육제한구역 기재가 있습니다.
- 건축물. 감정 관련 확인사항상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 가격대별 환금성 평가는 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 점유관계 재확인. 이현수의 전입일은 2024.03.04로 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자·배당요구 관계는 매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2020.06.12 등록 기재와 관련 의무가 경매 후 어떻게 처리되는지 등기 원문과 관계기관에서 확인하세요.
- 근저당 변경·이전. 후순위 근저당의 2024.10.31 변경등기와 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기를 최신 등기부로 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 120,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 동일·유사 면적의 최근 거래를 직접 확인하세요.
- 유찰가격도 별도 검증. 96,000,000원 또는 76,800,000원으로 내려가더라도 실제 시세와 비교하기 전에는 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 인수 위험보다 ‘확인되지 않은 가격과 임대등록’이 핵심
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 대상 204호 점유자 이현수의 전입도 그보다 늦어 선순위 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션 역시 신건부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
그러나 이것만으로 입찰 판단을 끝내기는 어렵습니다. 등기에는 2020.06.12 민간임대주택 등록이 기재돼 있고, 감정가 120,000,000원이 현재 시장가격에 비해 싼지 비싼지를 판단할 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수액은 낮지만, 민간임대 등록 처리와 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
