수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 3층 304호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이며, 2021.02.05 소유권보존과 같은 날 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2021.02.22 설정된 2번 근저당과 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가격 판단은 조심해야 합니다. 부동산 자료에는 대풍아트빌IV, 16세대, 2021.01.26 준공 정보가 있지만 비교대상 면적은 26.41㎡로 표시되고 해당 물건과의 면적 일치 여부가 확인되지 않았으며 실거래 금액도 없습니다. 따라서 감정가 120,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.02.05 을구 1번 근저당권입니다. 2021.02.22 을구 2번 근저당권은 후순위이며, 2025.04.03 경매개시결정과 2025.05.07 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 을구 1번과 2번 근저당은 2025.09.24 확정채권양도를 원인으로 2026.01.13 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 304호 점유자 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박강렬 | 304호 · 주거 | 2025.02.06 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
박강렬의 전입은 말소기준인 2021.02.05보다 약 4년 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계 자체는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원으로 신건입니다. 그러나 제공된 부동산 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 없습니다. 비교대상 면적 26.41㎡ 역시 해당 물건과 일치한다고 확인되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 채권 합계는 1,340,000,000원, 채권자 배당액은 117,520,000원, 미배당은 1,222,480,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 용도. 다세대 물건이며 토지 이용상황도 다세대로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·성장관리권역·국가산업단지·특수지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 353.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡로 표시돼 있습니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 점유 확인. 박강렬의 실제 점유상태와 인도 가능 시점, 보증금·임대차계약 내용을 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 2번 근저당은 624,000,000원에서 576,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 배당순위·채권액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.06.12 민간임대주택 등록을 원인으로 한 부기등기가 있으므로 매각 후 법적 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 제공된 부동산 자료에는 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 인근 동일 조건 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 적용 범위와 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 가격과 점유 정보가 비어 있다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.02.05 달월신용협동조합 근저당이고, 304호 점유자 박강렬의 전입은 2025.02.06으로 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 직접 비교할 실거래 자료도 없어 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 120,000,000원의 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 민간임대주택 부기등기와 을구 2번 근저당 변경 내용까지 원본 확인 후 입찰가를 정하는 것이 필요한 물건입니다.
