수원지방법원 2025타경52069. 시흥시 정왕동 대풍아트빌4 2층 202호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 말소기준권리는 2021.02.05. 달월신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당입니다. 이후 2021.02.22. 채권최고액 624,000,000원의 추가 근저당, 2025.04.03. 임의경매개시결정, 2025.05.07. 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 곧바로 “깨끗하다”고 끝낼 유형은 아닙니다. 목적물인 202호에는 박의진·김다희 2명의 전입 내역이 있고, 둘 다 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또한 등기 갑구에는 2020.06.12. 민간임대주택 등록이 부기되어 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 |
| 용도 | 다세대 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.02.05. 을구 1번 근저당입니다. 이 근저당은 채권최고액 516,000,000원이며 공동담보목록 제2021-69호가 기재되어 있습니다. 2026.01.13.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2021.02.22. 설정된 을구 2번 근저당은 2024.10.31. 채권최고액이 576,000,000원으로 변경됐고, 2026.01.13. 역시 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 202호 전입자는 2명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박의진 | 202호 | 2021.06.23 | 없음 | 확정일자 미상 | 확인되지 않음 |
| 김다희 | 202호 | 2025.03.04 | 없음 | 확정일자 미상 | 확인되지 않음 |
두 전입일은 모두 말소기준일인 2021.02.05.보다 늦으므로 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 현재 예상배당 계산에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않으므로, 실제 임대차 조건은 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 84,000,000원입니다. 중개 시세 자료에는 대풍아트빌IV 16세대, 사용승인일 2021.01.26., 참조 대상면적 18.55㎡가 기재되어 있으나 면적 일치가 확인되지 않았고 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 달월신용협동조합 | 516,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 달월신용협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,340,000,000원 중 82,088,000원이 배당되고 1,257,912,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 1,257,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 1,274,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 1,287,607,680원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당은 더 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰 여부는 권리 인수액보다 실제 시장가격과 응찰가의 관계를 판단하는 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며, 중개 자료상 대풍아트빌IV는 총 16세대입니다.
- 준공. 사용승인일은 2021.01.26.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 353.8㎡, 평지·가로장방·중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·성장관리권역·국가산업단지·특수지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 가격자료. 참조 면적 18.55㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 시세 판단의 직접 근거로 사용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 임대차 원본 확인. 박의진·김다희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2020.06.12. 등록 기록의 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번·2번 근저당권은 2026.01.13. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2021-69호가 기재되어 있어 실제 채권·배당 관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래가가 없어 84,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘미확인 임대차와 가격’이 핵심
이 사건의 말소기준은 2021.02.05. 근저당이고, 목적물 202호의 박의진·김다희는 모두 그 이후 전입해 현재 자료상 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 두 전입자의 보증금·확정일자는 확인되지 않았고, 말소기준보다 앞선 2020.06.12. 민간임대주택 등록 부기등기도 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 84,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 인수액은 0원으로 계산되지만, 임대차 원본과 부기등기, 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
