창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 101동 10층 1001호 아파트입니다. 현 소유자는 주식회사시온토건이고, 말소기준권리는 2024.06.28 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 이후 윤은규의 가압류, 강제경매개시결정, 국의 압류, 최하정의 전세권이 등기되어 있으며, 각 등기사항은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
권리분석의 초점은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 데서 끝나지 않습니다. 이 사건에는 현황조사상 8명의 임차인·점유자가 확인되고, 각 보증금과 확정일자는 파악되지 않았습니다. 다행히 모든 전입일이 말소기준일인 2024.06.28보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 실제 점유관계와 배당요구 여부는 명도 절차에 직접 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 101동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기 발급 | 2026.09.28 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.06.28 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 윤은규 가압류 400,000,000원, 강제경매개시결정, 국의 압류, 최하정 전세권 145,845,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 최하정의 전세권은 설정계약일이 2023.06.10이지만 등기 접수일은 2026.03.09이고, 등기사항상 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 8명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계합니다. 전입일은 모두 2024.06.28 말소기준권리보다 늦고, 각 임차인의 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 | 2025.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 | 2026.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 | 2026.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 | 2026.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 | 2025.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤인혜·신민선·박성훈·곽소희·한미란·김영복은 문건접수를 통해 배당요구 사실이 확인됩니다. 이석훈과 하유리는 현황조사에는 확인되지만 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 어느 경우든 현재 확인된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
별도로 등기된 전세권자 최하정의 전세금은 145,845,000원입니다. 전세권 접수일은 2026.03.09로 말소기준권리보다 뒤이며, 배당계산에서는 예상배당 0원·매각 소멸로 처리되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 212,176,000원 |
| 3. 가압류 · 윤은규 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 최하정 | 145,845,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 이후 권리자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 총 채권액 49,889,271,458원 중 채권자 배당액은 212,176,000원, 미배당액은 49,677,095,458원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단됐으나, 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문을 통해 파악됐습니다.
- 입지. 거제한내공단 북동측 인근이며, 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화전·E/V·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있고 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역에 포함되며, 토지면적 55,113.9㎡, 공시지가 170,500원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 등의 사항이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원문 대조. 을구 1번의 47,784,000,000원과 을구 1-1의 84,000,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인해 현재 유효한 담보범위를 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있으므로 매각물건명세서에서 매각 후 효력과 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 8명 점유관계 확인. 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 호실과 계약관계, 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 최하정 전세권 확인. 전세금 145,845,000원, 접수일 2026.03.09의 전세권은 매각 소멸로 정리되어 있으나 매각물건명세서의 최종 기재를 확인해야 합니다.
- 가격판단은 별도. 실거래 자료가 없으므로 감정가·최저가 216,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 216,000,000원, 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원의 시나리오가 있으므로 실제 매각기일의 최저가를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 명도 난도는 별개다
현재 권리순위만 보면 말소기준권리 이후의 가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 현황조사상 실제 임차인·점유자가 8명이고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 점유관계 정리가 단순한 사건이라고 단정하기는 어렵습니다.
여기에 갑구의 민간임대주택등기, 그리고 우리은행 근저당권의 47,784,000,000원 등기와 84,000,000원 변경등기가 함께 존재합니다. 매수인 인수액과 별개로 배당구조와 권리관계를 정확히 읽기 위해 반드시 원문 확인이 필요한 지점입니다. 또한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 216,000,000원을 두고 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 “인수는 0원, 확인할 서류와 점유자는 많다”는 구조로 보는 것이 정확합니다.
