창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 한내시온숲속의아침뷰 104동 803호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 등기상 말소기준권리는 2024.06.28. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 윤은규 가압류, 강제경매개시결정, 국 압류, 김준민 전세권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기에는 확인할 지점이 있습니다. 같은 날 우리은행 근저당권에는 최초 채권최고액 47,784,000,000원이 기재돼 있으나, 뒤이어 접수된 근저당권 변경등기에는 채권최고액 96,000,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 현재 예상배당은 우리은행에 237,812,000원을 배당하는 구조로 계산돼 있어, 실제 우선채권 범위는 등기 원문과 배당요구 관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 8층803호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선행 등기와 변경등기 확인
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 8명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인 8명으로 집계됩니다. 8명 모두 전입신고가 2024.06.28. 말소기준권리보다 늦어, 현재 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 2025.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 2026.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 2026.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 2026.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 2025.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 242,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득액도 242,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 가격이 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 242,000,000원 | 0원 | 49,671,304,458원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 193,600,000원 | 0원 | 49,719,026,858원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,880,000원 | 0원 | 49,757,204,778원 |
유찰이 진행돼도 현재 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 채권자 미배당액은 회차가 내려갈수록 커집니다. 이 미배당액은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이지, 현재 시뮬레이션상 낙찰자가 자동으로 승계하는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 237,812,000원 |
| 3. 가압류 · 윤은규 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 김준민 | 165,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션은 집행비용 4,188,000원, 우리은행 237,812,000원 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 가압류·신청채권자·전세권에는 배당이 없고, 채권자 총 미배당액은 49,671,304,458원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 ‘거제한내공단’ 북동측 인근으로, 공단·단독주택·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단됐으나, 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문을 통해 파악됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화전·엘리베이터·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 170,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설돼 있고 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원문 확인. 47,784,000,000원 근저당 설정 뒤 같은 날 96,000,000원으로 변경되고 공동담보가 해제된 등기 내용을 반드시 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.06.28. 접수번호 23568의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 앞서 접수돼 있으므로 경매 후 존속·말소 관계를 확인하세요.
- 8명 임대차계약 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 대조하세요.
- 배당요구 여부 확인. 윤인혜·신민선·박성훈·곽소희·한미란·김영복은 배당요구 접수일이 확인되며, 이석훈·하유리는 별도 확인이 필요합니다.
- 전세권 확인. 김준민 전세권 165,690,000원은 말소기준 이후 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리되나 실제 점유·인도관계는 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 242,000,000원이지만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 아파트 시세 확인 없이 ‘저가’라고 판단하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·부재 상태에서 외부관찰과 탐문으로 이용상태를 파악했으므로 실제 내부상태와 점유현황을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 등기 변경과 점유 확인
현재 자료만 놓고 보면 이 사건은 낙찰자가 떠안을 보증금이나 후순위 권리가 확인되지 않고, 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 8명의 전입일 역시 모두 말소기준권리 2024.06.28. 이후여서 대항력 문제도 현재로서는 크지 않습니다.
다만 권리분석의 핵심은 우리은행 근저당입니다. 최초 등기에는 채권최고액 47,784,000,000원이 기재돼 있지만, 같은 날 변경등기에는 96,000,000원·공동담보 해제가 기재돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션은 우리은행에 237,812,000원을 배당하는 구조입니다. 여기에 민간임대주택등기와 8명의 미상 보증금·확정일자까지 함께 확인해야 합니다. 가격 역시 실거래 비교자료가 없어 242,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮은 인수액 자체가 아니라 근저당 변경 원문·임대차 세부관계·실제 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
