창원지방법원 2025타경580. 이 물건은 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 102동 16층 1601호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 47,784,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 윤은규의 가압류, 주식회사 건축사사무소원의 강제경매개시결정, 국의 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
다만 이 사건은 “근저당 뒤 권리는 소멸하니 단순하다”로 끝내기 어렵습니다. 등기부 갑구에는 2024.06.28 민간임대주택등기가 있고, 현황조사 등에서 확인된 전입자가 8명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계와 임대차 내용은 매각물건명세서와 현장 확인으로 재검증할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 16층1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 임차·점유 현황 — 실제 전입자 8명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 필요 없이 실제 확인된 전입자 8명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.06.28 이후이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 전원 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 2025.10.17 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 2026.04.02 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 2026.08.21 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 2026.03.17 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 2026.04.06 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 2025.10.28 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 218,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지 또는 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세 대비 높은지 낮은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 가압류 · 윤은규 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,852,000원을 제외한 214,148,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 신청채권자에는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당은 49,529,278,458원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 ‘거제한내공단’ 북동측 인근이며, 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단됐으나, 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문을 통해 파악됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화전·엘리베이터·난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 170,500원/㎡입니다. 준보전산지와 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설돼 있고 주출입구는 남서측에 위치합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 전입자 8명의 보증금·확정일자와 점유 부분을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 등기 원문 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 자료만으로 218,000,000원이 최근 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없으므로 동일 단지·평형 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 폐문·부재 상태였고 현황조사상 여러 전입자가 확인된 만큼 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 구조 확인. 매각대금 대부분이 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 채권자는 미배당입니다. 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 확인된 전입자 8명 역시 모두 말소기준권리 뒤 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기, 실거래 시세 부재가 동시에 남아 있습니다. 권리의 큰 틀은 단순하지만 실무 확인사항은 적지 않은 사건입니다. 신건 최저가 218,000,000원에 응찰하기 전, 임대관계와 점유·시세를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
