창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내시온숲속의아침뷰 107동 1204호입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024년 우리은행 명의 근저당권이 설정된 뒤 가압류·강제경매·국세 압류·전세권이 차례로 등장했습니다. 채권관계만 보면 우리은행의 채권최고액이 47,784,000,000원으로 매우 큽니다. 다만 이는 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액으로, 이 호실의 실제 채무액이나 매수인이 그대로 부담하는 금액을 뜻하지는 않습니다.
이 사건에서 더 세밀하게 봐야 할 부분은 점유관계입니다. 현황조사상 8명의 전입자가 확인되고, 그중 일부는 배당요구 관련 문건도 접수했습니다. 8명 모두 말소기준일 이후 전입했으므로 제시된 전입일 기준으로는 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태입니다. 여기에 민간임대주택등기와 별도 전세권까지 있어, 단순히 인수 추정액만 보고 판단할 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제107동 제12층 제1204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중으로 조사 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 건축사사무소원 |
| 청구금액 | 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28 · 을구 1번 우리은행 근저당권 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 여부 및 실제 납부액은 매각공고 확인 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리와 민간임대주택등기
말소기준은 2024.06.28 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 가압류, 강제경매개시결정, 압류 및 후순위 전세권은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 소유권보존과 함께 기록된 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요합니다.
또한 2020.07.28 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 2024.06.28 접수되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 경매 매각 이후의 등록 상태 및 관련 의무는 관할 기관과 매각물건명세서를 통해 별도로 확인해야 합니다.
전세권 등기 자체는 말소기준 이후에 접수된 후순위 권리로 분류되고, 예상배당액도 0원입니다. 다만 계약일이 말소기준보다 앞서 있으므로 전세권자의 실제 점유, 전입 여부 및 별도 임대차 권리의 존재를 확인할 필요가 있습니다. 계약일만으로 선순위 대항력을 인정하거나 전세금 전액을 매수인이 인수한다고 단정할 수는 없습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 조사 인원 8명
현황조사 및 문건접수에서 확인되는 인원은 8명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고 인원은 없으며, 아래 8명을 각각 독립된 조사 대상자로 표시했습니다. 모두 말소기준일 이후 전입한 것으로 확인되지만 보증금 및 확정일자가 전원 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.17 | 해당 없음 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.02 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.08.21 | 해당 없음 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.17 | 해당 없음 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.06 | 해당 없음 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.28 | 해당 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 2024.06.28 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제는 확정일자·보증금 등 추가 확인이 필요하며, 최우선변제 가능성과는 별도로 검토해야 합니다. 배당요구일은 접수 사실을 표시한 것으로 적법성 및 종기 준수 여부의 확정 판단은 아닙니다.
특히 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부는 확인 전이며, 실제 점유자를 대상으로 한 명도·인도 절차가 필요할 가능성이 있습니다. 윤성환의 전세권 역시 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.72억, 시세 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 거래시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실거래 시세를 확인하고, 조사된 점유자들의 보증금과 실제 매수인 부담을 검증한 뒤 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권자 배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 49,689,924,458원 | 0원(잠정) |
| 1회 유찰 시 · 80% | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 49,723,842,858원 | 0원(잠정) |
| 2회 유찰 시 · 64% | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 49,750,977,578원 | 0원(잠정) |
그러나 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 커집니다. 또한 예상 인수액 0원은 확인된 권리와 현재 배당 시뮬레이션에 따른 잠정 수치입니다. 실제 보증금 및 법정 우선변제 관계가 확정되지 않았으므로, 유찰 가격만으로 실질취득비용이 확정되었다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 47,784,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 가압류 · 윤은규 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 윤성환 | 115,290,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가를 기준으로 매각대금 172,000,000원에서 집행비용 3,208,000원을 제외하면, 우리은행에 168,792,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 후순위 채권자와 전세권자에게 돌아가는 금액은 시뮬레이션상 0원입니다.
이는 공동담보 근저당의 채권최고액 등을 반영한 시뮬레이션 수치로, 해당 호실만의 실제 확정채무를 의미하지 않습니다. 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것도 아닙니다. 다만 국세 압류가 존재하고 임차인 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 우리은행 공동담보의 실제 채권잔액 및 배당관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 거제한내공단 북동측 인근입니다. 주변은 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 단지 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 있습니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주변 탐문을 통해 이용상태를 파악했습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가 170,500원/㎡, 토지면적 55,113.9㎡이며, 지형은 완경사의 부정형입니다. 도로 및 산지 관련 제한사항도 확인됩니다.
- 환금성. 거제한내공단 인근의 공동주택으로, 거래 수요와 가격은 실제 실거래 및 매물 현황을 확인해야 합니다. 현재 감정가만으로 환금성이나 적정 매각가격을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 계약관계. 윤인혜·이석훈·하유리·신민선·박성훈·곽소희·한미란·김영복의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 제한, 매각 후 등록 및 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 윤성환. 전세금 115,290,000원, 설정계약일 2023.06.10, 등기일 2026.03.09의 관계를 검토하고 실제 점유·전입 및 별도 임대차권리 여부를 확인하세요.
- 우리은행 공동담보. 채권최고액 47,784,000,000원, 공동담보목록 제2020-150호 및 채권최고액 62,400,000원 관련 변경등기의 효력을 대조하세요.
- 국세 압류. 통영세무서장 명의 압류가 존재합니다. 당해세·법정 우선채권 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 경매 진행상태. 2026.08.05 및 2026.09.08 기각결정정본 발송 내역이 있습니다. 해당 결정의 대상과 매각절차에 미치는 영향, 2026.10.12 매각기일의 유효 여부를 최신 사건기록으로 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하고 실질취득비용과 비교하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자별 인도·명도 가능성을 검토하고, 미납 관리비와 공용부분 관련 부담도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 점유 위험 0”
이 사건의 말소기준은 우리은행 근저당권으로 명확합니다. 조사된 8명의 전입일 역시 모두 말소기준 이후이므로, 확인된 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력 문제는 발견되지 않습니다.
그러나 8명 전원의 보증금이 미상이고, 민간임대주택등기와 별도 전세권, 국세 압류까지 함께 존재합니다. 특히 예상 미배당액이 49,689,924,458원에 달하는 반면 신청채권자인 건축사사무소원의 예상배당액은 0원입니다. 미배당액 자체가 매수인 인수액은 아니지만, 실제 배당과 점유관계를 면밀하게 검토해야 하는 사건입니다.
신건 최저가 172,000,000원의 가격 경쟁력도 아직 확인되지 않았습니다. 등기상 인수 추정액 0원이라는 긍정적 요소보다 임대차관계 확인, 민간임대주택등기의 효과, 매각조건과 실거래 시세 검증을 먼저 해야 합니다. 이 물건은 가격을 논하기 전에 실제 점유 및 권리관계를 확정하는 것이 핵심입니다.
