창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 102동 603호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28 소유권보존과 민간임대주택등기, 우리은행 근저당권 설정이 이어졌습니다. 말소기준권리는 같은 날 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.22 강제경매개시결정과 2026.02.26 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리관계에서 가장 중요한 부분은 임차인입니다. 현황조사 등에 확인된 사람은 8명이고, 전입일은 2024.07.01부터 2025.06.11 사이입니다. 모두 말소기준권리인 2024.06.28보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 임대관계는 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 6층 603호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 판단 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 공시지가 | 170,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.06.28 접수된 우리은행 근저당권입니다. 최초 기재 채권최고액은 47,784,000,000원이지만, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 96,000,000원, 공동담보 해제가 별도로 등기되어 있습니다. 따라서 현재 유효한 담보 범위는 등기 원본에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 8명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.17 | 없음 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.02 | 없음 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.08.21 | 없음 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.17 | 없음 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.06 | 없음 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.28 | 없음 |
8명 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 242,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 집행비용 4,188,000원을 제외한 237,812,000원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당은 49,105,614,458원으로 계산됩니다. 다만 등기에는 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 96,000,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있어 실제 배당관계는 원본 등기 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제한내공단 북동측 인근으로 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 몰탈 위 페인팅·돌붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·엘리베이터·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 55,113.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있고 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 규제. 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 최초 47,784,000,000원과 같은 날 변경된 96,000,000원의 현재 효력 및 공동담보 해제 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 8명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유관계와 배당요구를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 242,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 배당표 재검산. 현재 배당표는 우리은행 채권액 47,784,000,000원을 기준으로 작성되어 있으나 변경등기가 함께 존재합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 시 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문을 통해 이용상태를 파악했으므로 실제 내부 상태와 점유자를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건은 확인된 임차인 8명 모두 말소기준권리 이후 전입이고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 인수형 경매는 아닙니다. 그러나 보증금·확정일자가 모두 미상이고, 민간임대주택등기와 근저당권 변경등기가 함께 존재합니다. 특히 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 변경 후 96,000,000원의 관계는 배당 구조를 크게 바꿀 수 있는 확인 포인트입니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 신건 최저가 242,000,000원의 가격 적정성은 판단하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 원본 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 사건입니다.
