창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 102동 3층 301호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 갑구에는 2024.06.28 소유권보존과 민간임대주택등기가, 을구에는 같은 날 우리은행 근저당권이 접수되어 있습니다. 말소기준권리는 2024.06.28 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후의 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 ‘근저당 금액’을 한 줄로만 보면 안 됩니다. 을구 1번에는 채권최고액 47,784,000,000원과 공동담보목록이 기재되어 있지만, 바로 이어지는 을구 1-1에는 같은 날 1번 근저당권 변경 · 채권최고액 84,000,000원 · 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 반면 제공된 예상배당표는 47,784,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰 판단 전에는 현재 유효한 근저당 한도와 배당관계를 원본 등기사항전부증명서로 대조하는 과정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 3층301호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
점유·임차 조사자는 8명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.06.28 이후이고, 각 조사기록에도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 승계액이 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로, 실제 배당액은 매각물건명세서 보완 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.17 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.04.02 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.08.21 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.03.17 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.04.06 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.28 |
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 211,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 211,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 현재 회차 | 211,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 168,800,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 135,040,000원 · 감정가 64% |
| 시세 판단 | 최근 실거래 비교자료가 없어 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 207,246,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오는 우리은행 근저당 채권최고액 47,784,000,000원을 기준으로 계산되어 현재 회차에서 총 미배당 49,136,180,458원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 을구 1-1의 근저당권 변경 채권최고액 84,000,000원과 공동담보 해제 기재가 별도로 존재하므로 실제 배당은 원본 등기부 확인이 필요합니다.
④ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 ‘거제한내공단’ 북동측 인근이며, 주변은 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문에 의해 파악되었습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·소화전설비·E/V설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있고 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 170,500원/㎡입니다. 토지 형상은 부정형, 현황은 공동주택 건부지입니다.
- 제한사항. 소로1류·중로2류와 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원본 대조. 을구 1번 47,784,000,000원과 을구 1-1 변경 84,000,000원·공동담보 해제의 현재 효력을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.06.28 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 낙찰자에게 미치는 영향을 매각물건명세서와 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 점유자 8명 보완. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 배당과 명도에 필요한 자료를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 윤인혜·신민선·박성훈·곽소희·한미란·김영복은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 이석훈·하유리는 접수 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 신건 211,000,000원과 유찰 시나리오만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 단지·동일 평형 실거래를 별도로 확인하세요.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 상태와 임대관계를 직접 확인하지 못했으므로 점유관계와 내부 상태를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
현재 자료상 임차인 측 핵심은 명확합니다. 조사된 8명은 모두 2024.06.28 말소기준권리 이후 전입했고, 대항력은 없는 것으로 정리되어 있어 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 내려가도 대항력 있는 임차인의 보증금이 승계되어 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다.
그러나 이 사건에는 별도의 확인 포인트가 남습니다. 민간임대주택등기가 존재하고, 우리은행 근저당은 47,784,000,000원 설정 뒤 같은 날 84,000,000원으로 변경·공동담보 해제가 기재되어 있어 제공된 배당 시뮬레이션과 등기 변경 내용 사이를 대조해야 합니다. 또 실거래 시세가 없어 211,000,000원이 시장 대비 유리한지 불리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 대항력 승계 위험은 낮지만, 등기 변경·임대주택등기·점유자 보완 확인이 입찰 전 핵심인 물건입니다.
