창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 107동 1103호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단됐지만 점유자의 폐문·부재 때문에 외부관찰과 주위탐문으로 파악됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사시온토건입니다.
등기 구조에서 말소기준은 2025.08.22. 강제경매개시결정입니다. 2024.06.28. 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정 이후의 압류와 윤종현의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들이 별도로 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 107동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
2024.06.28. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 존재합니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐으나 해당 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 그 이후인 2025.08.22. 강제경매개시결정이며, 2026.02.06. 윤종현의 주택임차권등기와 2026.03.04. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 8명의 보증금부터 확인
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 | 2026.04.02 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 | 2026.08.21 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 | 2026.03.17 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 | 2026.04.06 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 | 2025.10.28 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
| 윤종현 | 2025.12.03 | 115,290,000원 | 2026.02.06 | 말소기준 이후 전입 | 임차권등기 소멸 |
윤종현은 등기된 임차권자입니다. 임대차계약일자는 2023.07.18., 주민등록일자와 점유개시일자는 2025.12.03., 확정일자는 2025.06.30., 임차보증금은 115,290,000원입니다. 임차권등기는 2026.02.06. 접수됐고 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 근거 없이 최저가만으로 판단 금지
동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 거래 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 172,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 전입자들의 보증금이 미상입니다. 추후 대항력이 인정되는 임차보증금이 확인되고 배당으로 소멸하지 않는 금액이 생긴다면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 인수금액으로 봐야 합니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 총 취득비용이 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 168,792,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 기준의 기계적 배당 추정입니다. 현재 회차의 미배당액은 1,390,634,458원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있으며, 이 표만으로 임차보증금 인수 여부를 판단할 수 없습니다.
⑤ 민간임대주택등기·점유 확인
갑구에는 2024.06.28. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 매각 전에는 해당 등기의 현재 효력과 매각에 따른 처리 여부를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
또한 감정평가 당시 점유자의 폐문·부재로 내부 현황을 직접 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사의 전입자 명단과 실제 1103호 점유관계가 정확히 일치하는지 별도의 확인이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제한내공단 북동측 인근. 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·소화전·엘리베이터·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설돼 있고 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 8명 확인. 각 점유자의 임대차계약서·보증금·점유 범위·확정일자를 확인해 실제 대항력과 인수금액을 특정해야 합니다.
- 배당요구와 잔존보증금 확인. 배당요구가 접수된 점유자도 배당으로 보증금 전액이 소멸하는지 별도로 계산해야 합니다.
- 윤종현 임차권 확인. 보증금 115,290,000원, 주민등록·점유개시 2025.12.03., 임차권등기 2026.02.06. 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.06.28. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 감정 당시 폐문·부재였으므로 현황조사 명단과 1103호 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없고 임차보증금 인수액도 미상이라 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.72억짜리 신건”이 아니라 “인수액 미확정 물건”
표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 172,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 사건의 우선순위는 가격이 아닙니다. 2025.08.22. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 8명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
윤종현의 115,290,000원 임차권등기는 말소기준 이후에 접수됐고 주민등록·점유개시 역시 2025.12.03.으로 확인되지만, 그와 별개로 선순위 전입자들의 권리는 각각 따져야 합니다. 선순위 8명의 보증금·대항력·배당 후 잔존액이 확인되기 전에는 입찰가격을 정할 단계가 아닙니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수보증금이 있다면 총 취득비용이 줄지 않을 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
