창원지방법원 2025타경580. 경남 거제시 연초면 한내리에 위치한 한내시온숲속의아침뷰 104동 1504호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 2024.06.28 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 이후 주식회사 건축사사무소원이 청구금액 1,559,426,458원으로 강제경매를 신청했고, 2025.08.22 경매개시결정이 등기되었습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 채권 규모가 아닙니다. 경매개시결정 이전에 전입한 사람들이 다수 존재하지만, 각자의 보증금과 확정일자, 실제 점유 호실이 확인되지 않았다는 점입니다. 특히 본건은 민간임대주택으로 등록된 이력이 있어 등기부상 소멸하는 권리와 임대차에서 발생하는 대항력·보증금 인수 위험을 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 통영세무서장의 압류와 김준민의 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 전세권의 등기일과 실제 설정계약일은 서로 다릅니다. 김준민의 전세권은 2026.03.09 등기되었지만 설정계약일은 2023.06.10입니다. 전세권등기의 소멸 여부만으로 그 이전 임대차관계나 대항력까지 일괄적으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 조사 — 말소기준 전 전입자 8명

현황조사 및 문건접수에서 확인된 전입 관련 조사 대상자는 8명입니다. 보증기관 대위신고나 동일 보증금에 대한 승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 각자의 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않아, 이들이 모두 해당 1504호에 독립적인 임대차권을 보유한다고 단정할 수는 없습니다.

③ 전세권 — 김준민 165,690,000원

김준민의 등기된 전세권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 신건 매각가를 가정한 배당표에서도 예상배당액은 0원입니다.

다만 전세권 설정계약일이 말소기준권리보다 앞서 있으므로 별도로 주택 인도·전입 여부와 임대차관계가 성립했는지를 확인해야 합니다. 등기된 전세권의 소멸과 별개의 주택임대차 대항력은 동일한 문제가 아닙니다. 또한 김준민의 전세금과 다른 조사 대상자의 보증금이 동일한 채권인지 확인되지 않았으므로, 임의로 합산해 확정 인수액으로 제시하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 배당 가능액은 241,756,000원입니다. 제시된 배당모형에서는 이를 신청채권자에게 배당하고, 김준민 전세권에는 배당하지 않습니다. 전체 채권의 예상 미배당액은 1,483,360,458원입니다.

이는 제공된 순위 가정에 따른 추정표입니다. 국의 압류 관련 조세채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 우선변제권은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 전체가 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 반대로 배당모형상 인수액 0원도 미확인 임대차의 인수 위험을 배제하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득원가가 중요

⑥ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 보류

감정가와 신건 최저가는 모두 246,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

특히 임차인 인수 위험이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 246,000,000원을 취득원가로 간주할 수 없습니다. 매수인이 승계할 보증금이 있는 경우 그 금액을 낙찰대금에 반영한 실질취득원가를 기준으로 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 비교해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 거제한내공단 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 조사되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 거리와 운행간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 공동주택으로, 기본적인 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며 주출입구는 남서측에 위치합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 170,500원/㎡이며, 토지는 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 폐문·부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 외부 관찰 및 주변 탐문에 따른 판단입니다.
• 환금성. 인근 공단과 주거지가 혼재한 입지입니다. 실제 환금성은 최근 거래량과 유사 면적 실거래가격, 임대차 및 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 전입자별 실제 점유 호실 확인. 조사된 8명이 본건 1504호와 어떤 관계인지, 각자의 실제 점유 범위가 어디인지 먼저 확인해야 합니다.
• 임대차계약서·보증금 확인. 각 전입자의 보증금, 계약일, 확정일자, 배당요구 여부와 점유관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 김준민 전세권 확인. 2023.06.10 설정계약과 2026.03.09 전세권등기의 관계를 확인하고, 별도 대항력 있는 임대차권이 성립하는지 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 확인. 등록 현황과 임대의무기간, 매각 이후 임대차관계 및 관련 의무 승계 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 압류·배당 확인. 통영세무서장 압류 관련 조세채권, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 진행 상태 확인. 2026.08.05 및 2026.09.08 기각결정정본 발송 이력이 확인되므로, 해당 결정의 대상과 효력 및 2026.10.12 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 및 최신 거래가격을 확인하고, 예상 인수보증금까지 포함한 실질취득원가와 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 서류 및 최신 법원 진행내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “보증금 인수 없음”은 다르다

이 사건의 신건 최저가는 246,000,000원입니다. 신청채권자의 청구금액이 크고, 제시된 배당모형에서는 매각대금 대부분을 신청채권자에게 배당합니다. 이후 전세권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 실제 입찰 판단에서 중요한 부분은 아직 확인되지 않은 임대차관계입니다. 말소기준 이전 전입자 8명의 보증금과 확정일자, 점유 호실이 불명확하고, 민간임대주택 등록 및 김준민의 선행 설정계약도 존재합니다.

배당모형상 인수액 0원을 근거로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인별 대항력 및 미배당 보증금이 확인되기 전까지 실질취득원가를 산정할 수 없으며, 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰에 따른 최저가 인하보다 임대차관계와 인수금액 확정이 우선입니다.