창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리의 한내시온숲속의아침뷰 105동 12층 1204호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 주식회사 건축사사무소원의 강제경매 신청으로 진행된 사건입니다. 신청채권액은 1,559,426,458원입니다.

등기상 말소기준은 2024년 6월 28일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 조사된 임차인 8명의 전입신고일은 모두 이보다 늦어, 기재된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 임차인 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다.

특히 등기부에는 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 같은 날 기록된 채권최고액 96,000,000원의 변경등기가 함께 존재합니다. 후자는 공동담보 해제와 관련되어 있어, 최초 설정액 전체를 이 호실의 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 변경과 민간임대주택등기 확인

우리은행 근저당은 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 기입된 강제경매개시결정과 국의 압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 갑구 1-1번에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 민간임대주택의 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기이므로, 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 이후 적용되는 의무를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 8명, 전원 후순위 전입

현황조사에서 확인된 임차인은 실제 8명입니다. 모두 2024년 6월 28일 말소기준 근저당권보다 전입신고일이 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 우선변제순위 및 최우선변제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.

대항력 표시는 확인된 전입신고일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자·보증금 및 실제 점유관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트 판단은 보류

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 244,000,000원입니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 이 금액을 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

특히 이 사건은 단순히 감정가 대비 낙찰 할인율만 볼 물건이 아닙니다. 다수 임차인의 계약조건, 민간임대주택 등록 상태와 우리은행 근저당 변경등기까지 확인한 후 실질 취득비용과 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.

유찰 가격은 회차별 가정이며 향후 실제 매각가격이나 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 인수액 0원도 확인된 권리와 현재 산정에 따른 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

* 최초 근저당 채권최고액 47,784,000,000원을 적용한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 동일 근저당에 관한 채권최고액 96,000,000원의 변경등기 및 공동담보 해제가 반영된 최종 배당표가 아닙니다. 실제 배당액과 후순위 채권자 배당 여부는 변동될 수 있습니다. 임차인 최우선변제·당해세는 미반영입니다.

현재 산정에서는 집행비용 4,216,000원을 제외한 금액 239,784,000원이 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 신청채권자 건축사사무소원의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

다만 근저당 변경등기상 96,000,000원이 본건에 적용되는 최종 채권최고액인지, 실제 피담보채권액과 공동담보 해제 범위가 무엇인지에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다. 따라서 아래 차트의 미배당 금액도 현재 가정에 따른 계산 결과이지 이 호실의 확정 채무나 확정 배당부족액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 거제한내공단 북동측 인근입니다. 주변에는 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근 버스정류장과 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 공동주택으로 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다. 공동주택으로 이용 중인 것으로 조사되었으나 점유자의 폐문·부재로 인해 외부관찰과 주위탐문에 의한 판단입니다.
• 도로. 단지 외곽에 포장도로가 개설되어 있으며 주출입구는 남서측에 위치합니다.
• 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 55,113.9㎡입니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
• 규제. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 제한사항이 존재합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 개별 호실의 시장가격이나 매각 소요기간을 단정하기 어렵습니다. 주변 공단 및 주거환경과 실제 거래사례를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 변경등기 96,000,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 임차인 8명 개별 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 임대차계약서와 전입세대열람을 대조해야 합니다. 배당요구가 확인된 임차인 6명 외 나머지 임차인의 상황도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간과 임대사업자 등록 상태, 매각 이후 의무 및 실제 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 근저당 변경사항과 최우선변제·당해세를 반영해 신청채권자 및 임차인 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
• 사건 진행 상태 확인. 2026.08.05 및 2026.09.08 기각결정정본 발송 이력이 존재합니다. 해당 결정의 대상과 효력, 현재 매각기일의 유지 여부를 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 점유자, 내부 상태, 인도·명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 244,000,000원을 최근 동일 단지·유사 면적 실거래와 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 인수 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행내역을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정이 곧 안전한 입찰은 아니다”

이 물건은 조사된 임차인 8명의 전입신고일이 모두 말소기준 근저당권보다 늦어, 현재 권리분석과 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 전원의 보증금·확정일자가 미상이며 민간임대주택등기도 존재합니다.

무엇보다 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 변경등기 96,000,000원 사이의 관계가 실제 배당 결과에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 변경등기와 공동담보 해제 내용을 확인하기 전까지 기존 배당표를 확정 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 신건 최저가 244,000,000원을 저렴하다고 판단하기도 어렵습니다. 권리상 인수는 0원으로 추정되지만, 임차관계와 담보 변경의 확인이 선행되어야 합니다. 이 사건은 가격 경쟁력 판단보다 먼저 원본 서류를 통해 법률관계와 실제 배당구조를 검증하는 것이 핵심입니다.