창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 한내시온숲속의아침뷰 102동 801호입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 주식회사 건축사사무소원이 강제경매를 신청했습니다. 청구액은 1,559,426,458원입니다.

등기상 말소기준은 2024년 6월 28일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 윤은규의 가압류, 강제경매개시결정, 국가의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 같은 날 접수된 근저당권 변경등기에 채권최고액 84,000,000원과 공동담보 해제 내용이 기재되어 있어, 당초 근저당권의 채권최고액 47,784,000,000원을 이 호실의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

점유 문제도 중요합니다. 현황조사상 전입자가 여럿 확인되며 감정평가 역시 폐문·부재로 인해 외부 관찰과 탐문에 의존했습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도는 동일한 문제가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 변경등기와 민간임대주택 여부가 핵심

우리은행 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 설정된 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권의 변경등기와 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 할 사항입니다.

② 임차인·점유 조사 — 전입자 8명, 보증금은 확인 필요

현황조사와 문건접수에서 확인된 조사 대상자는 8명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 각자의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2024.06.28 이후입니다.

따라서 확인된 전입일만을 기준으로 할 때 말소기준권리에 앞서는 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자 및 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 우선변제 가능성과 배당액을 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자·보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지 매각대금을 우리은행 근저당권에 배당합니다. 그 결과 후순위 가압류 채권자와 신청채권자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다.

우리은행의 채권액은 최초 등기상 채권최고액을 사용한 시뮬레이션 수치입니다. 을구 1-1번 변경등기의 최종 효력, 실제 피담보채권액, 공동담보 배분, 당해세 및 임차인의 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

회차별 시뮬레이션에서 매수인 인수 추정액은 모두 0원이며, 신청채권자 예상배당 역시 모든 회차에서 0원입니다. 다만 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트가 확보된다고 판단하기는 어렵습니다. 동일 단지·동일 평형의 실거래 시세와 임대차관계를 확인한 뒤 실질 취득비용을 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 거제한내공단 북동측 인근입니다. 주변에는 공단, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단됐습니다. 다만 점유자의 폐문·부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 외부 관찰 및 주위 탐문에 의존했습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 외곽에 포장도로가 개설되어 있으며 주출입구는 남서측에 위치합니다.
• 토지. 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 55,113.9㎡이며 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
• 지역·지구. 계획관리지역 및 지구단위계획구역이며 중로2류·소로1류와 관련된 접합·저촉 사항, 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 제한사항이 있습니다.
• 환금성. 공단과 주거지가 혼재된 입지입니다. 실제 매매가격과 거래량을 별도로 확인해야 하며, 감정가만으로 매각 시 환금성을 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 을구 1번의 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 을구 1-1번의 변경 채권최고액 84,000,000원, 공동담보 해제 내용의 최종 효력을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 임대차 현황 및 경매 이후 등록·의무 처리 여부를 관련 원본 서류와 관할기관을 통해 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 조사된 8명의 실제 점유 여부, 각 점유 호실 및 임대차계약의 존재를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 전입 시점은 모두 말소기준 이후이지만 개별 임대차 보증금과 확정일자, 배당 및 최우선변제 관련 사항을 대조해야 합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 현재 시뮬레이션은 모든 회차에서 신청채권자의 예상배당을 0원으로 계산합니다. 실제 피담보채권과 배당순위를 확인하고 경매 진행상태를 확인해야 합니다.
• 기각결정 관련 문건 확인. 2026.08.05 및 2026.09.08에 발송된 기각결정정본이 어떤 신청에 관한 것인지 확인해야 합니다. 이를 경매사건 전체의 취소나 종결로 단정해서는 안 됩니다.
• 내부상태·명도. 감정 당시 폐문·부재 상태였으므로 실제 내부상태와 인도 가능 여부, 점유자별 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 단지·유사 평형의 최근 실거래 및 실제 거래량을 확인하고, 신건 최저가 213,000,000원과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 점유관계 확인이 먼저”

이 사건은 말소기준 이후의 등기상 권리가 소멸하는 구조이며, 현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 그러나 이를 곧바로 권리관계가 단순한 아파트라고 해석하기는 어렵습니다.

민간임대주택등기가 존재하고 조사 대상자 8명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 우리은행 근저당권에는 공동담보 해제와 채권최고액 변경 사항이 있습니다. 또한 제시된 배당 계산에서는 신청채권자에게 돌아가는 금액이 없습니다.

따라서 핵심은 근저당 변경등기 원본 확인, 민간임대주택 관련 의무 검토, 임대차 및 실제 점유관계 조사, 최근 실거래 시세 확보입니다. 신건 최저가 2.13억이 적정한지도 이 과정 이후에 판단할 수 있습니다. 배당 가정상 금전적 인수가 없는 것과 낙찰 후 실제 취득·인도 과정에서 문제가 발생하지 않는 것은 구분해야 합니다.