창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 102동 12층 1201호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 말소기준권리는 2024.06.28 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 윤은규의 가압류, 주식회사 건축사사무소원의 강제경매개시결정, 국의 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
임차관계는 단순히 “임차인 없음”인 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 잡힌 사람은 윤인혜·이석훈·하유리·신민선·박성훈·곽소희·한미란·김영복 등 8명입니다. 다만 가장 이른 전입일도 2024.07.01로, 말소기준일 2024.06.28보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 8명 모두 대항력은 없고, 매수인이 승계하는 금액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 12층1201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 판단 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2024.06.28 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재됐고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.24 가압류, 2025.08.22 강제경매개시결정, 2026.02.27 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 8명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.17 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.02 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.08.21 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.17 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.06 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.28 |
8명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2024.06.28 이후여서 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 전원 또는 일부의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제와 실제 배당관계는 확정할 수 없습니다. 현황조사상 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문에 의해 이용상태가 파악됐다는 점도 함께 확인할 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 212,176,000원 |
| 3. 가압류 · 윤은규 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 49,743,426,458원 중 현재 회차 예상배당은 212,176,000원이며, 미배당액은 49,531,250,458원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 49,531,250,458원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 49,573,845,658원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 49,607,921,818원 | 0원 |
유찰될수록 선순위 채권에 돌아가는 배당이 줄면서 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오상 낙찰자의 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 채권자 미배당 규모와 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제한내공단 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단됐으나, 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문에 의해 파악됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설돼 있고 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 170,500원/㎡, 토지면적은 55,113.9㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 8명 모두 말소기준 이후 전입으로 정리돼 있지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서의 최종 기재를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.06.28 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기 원문과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 같은 날 우리은행 1번 근저당권에 채권최고액 84,000,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기가 있으므로 원등기와 변경등기의 관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 신청채권자 배당이 0원이고 선순위 근저당권에서 매각대금이 소진되는 구조임을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 216,000,000원이 주변 시세 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유자와 내부 상태는 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 인수는 0원, 확인 포인트는 임대·점유관계
이 사건의 핵심은 조사된 8명의 임차인이 모두 2024.06.28 말소기준 이후 전입했다는 점입니다. 제공된 판정과 배당 시뮬레이션에 따르면 이들의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 인수액 0원입니다.
반면 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 갑구에 민간임대주택등기가 존재하며, 감정 당시에도 점유자의 폐문·부재로 내부 확인이 제한됐습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 있는 선순위 임차인을 떠안는 사건”으로 보이지는 않지만, 임대·점유관계와 민간임대주택등기의 최종 상태를 원본으로 확인한 뒤 접근할 사건입니다. 가격 측면은 실거래 자료가 없어 감정가 216,000,000원의 시세 대비 유불리를 단정할 수 없습니다.
