창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리에 위치한 한내시온숲속의아침뷰 106동 301호입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 주식회사 건축사사무소원이 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액은 1,559,426,458원으로, 감정가 211,000,000원보다 큰 규모입니다.
이 물건은 최저가만 보고 접근하기보다 등기상 채권액의 변경, 임대차관계, 배당 가능액을 먼저 확인해야 합니다. 말소기준권리 이후 전입한 점유자들이 조사됐지만 임대차 조건은 확인되지 않았습니다. 특히 소유권보존과 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌다는 점도 일반적인 소유자 점유 아파트와 다른 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제106동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 용도 | 집합건물(아파트) · 공동주택으로 이용 중인 것으로 조사 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 건축사사무소원 |
| 청구금액 | 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28. 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 등기 확인 | 2026.09.28. 발행 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당 변경등기부터 확인
말소기준권리는 2024.06.28. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 접수된 강제경매개시결정, 국세 압류 및 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 예상배당표는 최초 기재액인 47,784,000,000원을 채권액으로 사용하고 있습니다. 변경등기가 본건에 적용되는 최종 채권최고액을 의미하는지 반드시 원본 등기로 확인해야 합니다. 84,000,000원이 유효한 채권최고액이라면 현재 배당모형의 우리은행 배당액과 후순위 채권자 예상배당은 크게 달라질 수 있습니다.
을구 2번 윤성환의 전세권은 2026.03.09. 접수됐으나 설정계약 원인일은 2023.01.31.이며, 전세금은 145,845,000원입니다. 전세권 자체는 말소기준권리 이후 등기이지만, 원인계약일과 실제 점유·전입에 기초한 별도 임차권 존재 여부를 대조해야 합니다. 윤성환은 현황조사상 점유·임차 관련 8명과 별도로 확인되는 전세권자입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 조사 인원 8명
현황조사 및 문건접수에서 확인되는 점유·임차 관련자는 8명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 기록된 전입일은 모두 우리은행 근저당권 설정일보다 늦으므로 해당 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위, 최우선변제 및 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
승계 없음 배당요구 2025.10.17 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
승계 없음 배당요구 확인 필요 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
승계 없음 배당요구 확인 필요 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
승계 없음 배당요구 2026.04.02 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
승계 없음 배당요구 2026.08.21 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
승계 없음 배당요구 2026.03.17 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
승계 없음 배당요구 2026.04.06 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
승계 없음 배당요구 2025.10.28 |
후순위 전입은 등기상 말소기준일과 기록된 전입일을 비교한 결과입니다. 실제 점유 개시일, 임대차계약, 확정일자 및 최우선변제 해당 여부까지 확정한 판정은 아닙니다.
③ 가격 검토 — 신건 2.11억, 시세 판단은 유보
감정가와 현재 최저매각가는 모두 211,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 가격 할인 없이 감정가 그대로 매각이 시작됩니다.
다만 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래가와 거래 추세를 확인할 수 없어 2.11억이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수(모형상) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 211,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 168,800,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,040,000원 | 64% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
현재 배당모형은 매각대금에서 집행비용을 차감한 뒤 우리은행에 잔액 전부를 배당하는 구조입니다. 이 계산에 따르면 신청채권자인 주식회사 건축사사무소원과 후순위 전세권자 윤성환의 예상배당액은 모두 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 47,784,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 신청채권자 · 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 윤성환 | 145,845,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 최초 근저당 채권최고액을 적용한 제공 배당모형을 그대로 표시한 것입니다. 변경등기상 84,000,000원 및 공동담보 해제의 효력을 확인하기 전에는 실제 배당표로 확정할 수 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액도 미반영돼 있습니다.
해당 미배당액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 특히 변경등기상 채권최고액이 현재 유효한 금액으로 확인되면 배당순위별 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제한내공단 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 공동주택으로 외벽은 몰탈 위 페인팅과 돌붙임 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 외곽에 포장도로가 개설돼 있으며 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 토지. 부정형의 공동주택 건부지이며, 계획관리지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지면적은 55,113.9㎡, 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 중로2류 저촉, 소로1류 접합, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주변 탐문에 의해 공동주택 이용상태를 파악했습니다. 내부 상태와 실제 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변에 공단과 농경지 등이 혼재하는 입지 특성이 있습니다. 최근 동일 단지 실거래 자료가 확인되지 않아 거래 유동성과 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 근저당 변경등기. 우리은행 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 변경등기상 84,000,000원 및 공동담보 해제의 관계를 확인하고, 최종 유효 채권최고액을 기준으로 배당표를 다시 검산하세요.
- 임차인 조사. 점유·임차 관련 8명의 실제 점유 호수, 보증금, 계약일, 확정일자, 배당요구와 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
- 전세권. 윤성환의 전세금 145,845,000원, 설정계약일 2023.01.31. 및 등기접수일 2026.03.09.의 관계를 살피고 별도 임차권 존재 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 상태, 매각에 따른 처리 및 임차인 보호와 관련된 사항을 담당 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 명도. 조사된 점유 관련자가 다수이므로 낙찰 후 실제 인도 대상, 점유관계 및 명도비용을 사전에 점검하세요.
- 배당요구 및 세금. 임차인별 배당요구 적법성과 국세 압류에 관련된 당해세·법정기일 등을 확인하세요.
- 사건 진행. 2026.08.05. 및 2026.09.08. 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 결정 대상과 후속 절차를 확인하고, 2026.10.12. 매각 진행 여부를 법원 기록으로 재확인하세요.
- 가격. 신건 최저가 211,000,000원을 동일 단지 최근 실거래 및 실제 매수인 부담액과 비교한 뒤 응찰가격을 결정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 문건접수 내역을 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미확인 권리의 정리
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 점유·임차 관련자가 조사돼 있고, 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 임대차관계가 단순하고 명도 부담이 없는 물건이라는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.
핵심은 근저당 변경등기의 최종 효력입니다. 최초 채권최고액 47,784,000,000원을 적용한 현재 배당모형과 변경등기상 84,000,000원의 관계가 정리되지 않으면 실제 배당 전망을 확정할 수 없습니다. 아울러 다수의 보증금 미상 점유자, 민간임대주택등기, 후순위 전세권의 원인계약일도 함께 검토해야 합니다.
신건 최저가 2.11억에 대해서도 최근 실거래 비교가 없어 가격 우위를 인정할 근거가 부족합니다. 배당구조와 임차관계를 확정하고, 현재 시세를 확보한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
