창원지방법원 2025타경580. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내시온숲속의아침뷰 106동 204호입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 주식회사 건축사사무소원이 청구금액 1,559,426,458원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행 근저당입니다. 그 이후의 강제경매개시결정, 국세 압류, 윤성환 명의 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 같은 날 우리은행 근저당권에 채권최고액 84,000,000원 및 공동담보 해제와 관련한 변경등기가 존재하므로, 최초 설정액 47,784,000,000원을 그대로 현재 채권액으로 취급해서는 안 됩니다.

입찰 판단의 핵심은 실제 점유자 특정, 임대차 보증금 확인, 변경등기의 효력, 신건 가격 검증입니다. 특히 임차인 8명의 전입 시기만 보고 명도와 배당까지 모두 단순하다고 판단하는 것은 주의해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

② 임차인 분석 — 조사된 8명, 보증금은 확인 필요

현황조사 및 문건접수에서 파악된 임차인은 8명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 전입일은 모두 2024년 6월 28일 말소기준권리 이후이며, 제시된 대항력 판정은 전원 없음입니다.

다만 각 임차인의 점유 부분이 구체적으로 특정되지 않았고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 아래 표의 대항력 판단은 확인된 전입일을 기준으로 한 것이며, 실제 해당 호실의 점유·임대차관계 및 우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

대항력 없음은 확인된 전입일이 말소기준권리 이후라는 판정에 따른 것입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 및 최우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 점유 부분 역시 미상으로, 204호와의 실제 관계를 반드시 대조해야 합니다.

③ 별도 전세권 — 윤성환 145,845,000원

윤성환 명의 전세권은 계약일이 말소기준권리보다 앞서지만, 전세권 등기 접수일은 2026년 3월 9일입니다. 따라서 등기상 순위는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행 근저당보다 후순위입니다.

이 전세권은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하며, 신건 예상배당액은 0원입니다. 다만 전세권의 등기상 소멸과 별개로 전세권자의 실제 점유 여부, 선행 임대차관계 및 해당 호실의 권리관계는 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정한 배당입니다. 집행비용을 공제한 후 최초 설정액을 기준으로 우리은행 근저당에 매각대금이 배분되는 구조이며, 신청채권자와 후순위 전세권자의 예상배당은 0원입니다.

위 배당은 최초 근저당 채권최고액을 적용한 조건부 추정치입니다. 변경등기상 84,000,000원 및 공동담보 해제의 실제 효력이 반영되지 않았으며, 국세 압류 관련 조세채권·당해세·임차인의 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 미배당 합계는 매수인에게 승계되는 채무액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 시세 검증은 별개

각 회차의 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 별도의 인수권리가 확인되지 않는다는 전제에서는 낙찰가가 실질취득금액의 주된 구성요소가 됩니다. 다만 취득세와 명도·수리·관리비 등 실제 취득 부대비용은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 거제시 연초면 한내리 소재 거제한내공단 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문을 통해 파악한 상태이므로 내부 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 공동주택으로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등으로 마감돼 있습니다. 기본 위생설비와 급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로 및 접근. 단지 외곽으로 포장도로가 개설돼 있으며 주출입구는 남서측에 위치합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함됩니다. 중로2류·소로1류 등 도로계획과 가축사육제한구역, 준보전산지 관련 사항이 있어 구체적 제한은 토지이용계획 원본 대조가 필요합니다.
• 토지 현황. 공동주택 부지로 이용되는 부정형 토지이며 전체 토지면적은 55,113.9㎡입니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
• 환금성. 공단 인근의 주거입지라는 특성은 확인되지만 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 매매가격 수준이나 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 근저당권 변경등기 원문. 을구 1번 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 을구 1-1번 변경등기상 84,000,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 현재 본건 담보채권액을 확인해야 합니다.
• 호실별 임차인 특정. 조사된 8명이 실제로 204호와 어떠한 관계가 있는지 확인해야 합니다. 동일 단지의 다른 호실과 혼동하지 않도록 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인자료를 대조하세요.
• 임대차 보증금 및 배당요구. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 임차인별 계약내용, 우선변제·최우선변제 가능성, 배당요구의 적법성 등을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 임대사업자 관련 의무, 경매 이후 등록 상태 및 실제 임대차관계 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 전세권 확인. 윤성환 명의 전세권의 설정 대상, 계약일과 등기 접수일, 실제 점유관계, 매각 이후 처리 여부를 확인하세요.
• 국세 압류. 2026년 3월 4일 통영세무서장 처분에 의한 압류가 존재합니다. 조세채권의 성격과 법정기일, 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 경매 진행상태. 2026년 8월 5일과 9월 8일 채권자에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 해당 결정의 대상과 확정 여부, 현재 매각기일 및 사건 진행상태를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 확인. 동일 단지·유사 호실의 최근 실거래와 실제 매물가격을 비교해야 합니다. 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 확인. 폐문·부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 실제 점유, 누수·하자, 관리비 체납, 명도 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 예상 0원과 입찰 준비 완료는 다르다”

이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 권리의 소멸을 전제로 한 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 주택의 실제 점유관계와 임대차 보증금이 확인되지 않았으며, 최초 근저당권의 거액 채권최고액과 후속 변경등기의 관계도 정리해야 합니다.

특히 신건 최저가 211,000,000원을 시세보다 저렴한 가격으로 볼 근거가 아직 없습니다. 매각기일 전에 임차인별 점유 호실과 보증금, 민간임대주택 등록에 따른 사항, 근저당권 변경등기, 최근 거래가격, 경매 진행상태를 순서대로 대조하는 것이 우선입니다.

권리상 인수 예상은 0원, 가격 적정성은 미확인. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 대기가 아니라, 등기와 실제 점유관계 및 가격에 대한 원본 검증입니다.