창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 102동 11층1101호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28 소유권보존과 민간임대주택등기가 기재된 뒤 같은 날 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 윤은규의 가압류, 주식회사 건축사사무소원의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계만 보면 후순위 권리의 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 등장하는 임차인은 윤인혜·이석훈·하유리·신민선·박성훈·곽소희·한미란·김영복 등 8명입니다. 전입일은 모두 2024.06.28 말소기준 뒤이므로 대항력 없음으로 판정되어 있지만, 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 배당관계는 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 말소기준 | 2024.06.28 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 앞단 등기는 확인 필요
말소기준은 2024.06.28 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 기재 채권최고액은 47,784,000,000원이며, 같은 날 이어진 근저당권 변경등기에는 채권최고액 84,000,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 현재 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권액을 47,784,000,000원으로 두고 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 근저당권 변경 내용과 배당요구 관계를 원문 기준으로 맞춰 볼 필요가 있습니다.
② 임차인 — 8명 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 / 미상 | 2025.10.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 / 미상 | 2026.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 / 미상 | 2026.08.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 / 미상 | 2026.03.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 / 미상 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 / 미상 | 2025.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
8명 모두 전입신고일이 2024.06.28 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 권리판정에서는 대항력 없음으로 정리되고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 윤인혜·신민선·박성훈·곽소희·한미란·김영복은 배당요구 접수일이 확인됩니다.
③ 가격 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 216,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 기준은 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인도 없고, 216,000,000원 자체를 가격 메리트로 평가할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 49,531,250,458원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 49,573,845,658원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 49,607,921,818원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 172,800,000원, 138,240,000원으로 낮아지지만, 현재 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 채권자 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 이는 매수인에게 채권 미배당액이 전가된다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 채권 전부를 충족하지 못한다는 의미입니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 212,176,000원 |
| 3. 가압류 · 윤은규 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 가압류와 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당은 49,531,250,458원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 ‘거제한내공단’ 북동측 인근이며, 주변은 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단됐으나 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문을 통해 파악됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·소화전설비·E/V설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 170,500원/㎡입니다. 토지면적은 55,113.9㎡이고 현황은 공동주택 건부지입니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등, 창호는 샷시 창호입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 같은 날 변경등기의 84,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문과 배당관계에서 반드시 맞춰보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.06.28 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 매각물건명세서와 원등기에서 확인해야 합니다.
- 임차인 8명 보증금 확인. 모두 말소기준 뒤 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부까지 포함해 임대차관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 감정평가 당시 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문이 이뤄졌고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유자와 점유 범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 신건 최저가 216,000,000원은 감정가 100%입니다. 비교할 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 저렴하다’는 전제에서 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수 0원 계산, 그러나 확인 항목이 많은 신건
이 사건의 기본 구조는 분명합니다. 2024.06.28 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 8명 역시 모두 말소기준 뒤 전입이라 현재 판정상 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단을 단순화하기에는 확인할 내용이 남아 있습니다. 임차인 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고, 말소기준 직전에는 민간임대주택등기가 있으며, 우리은행 근저당권에는 47,784,000,000원에서 84,000,000원으로 보이는 변경등기와 공동담보 해제 기재가 함께 존재합니다. 여기에 실거래 비교 자료도 없어 신건 최저가 216,000,000원의 가격 매력도를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원’ 자체보다 임대차·민간임대등기·근저당 변경관계를 원문에서 확인하는 것이 우선인 사건입니다.
