창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리의 한내시온숲속의아침뷰 103동 803호입니다. 주식회사시온토건 소유의 아파트로, 주식회사 건축사사무소원이 청구금액 1,559,426,458원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 213,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 보면 이후 전입한 임차인들의 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 실제 임차인으로 조사된 사람이 8명이며, 전원의 보증금이 미상입니다. 여기에 민간임대주택 등기와 근저당 변경등기까지 있어, 매각 후 권리 소멸 여부뿐 아니라 배당의 정확성·점유관계·명도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 8층 803호 도로명주소: 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 (2024.06.28 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 건축사사무소원 |
| 청구금액 | 1,559,426,458원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 민간임대주택 | 2020.07.28 등록 · 2024.06.28 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 변경등기
말소기준권리는 2024.06.28 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 윤은규의 가압류, 강제경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류의 등기상 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 별도 문제이므로, 세금 관련 배당 여부는 확인이 필요합니다.
등기 변경의 최종 효력과 현재 유효한 피담보채무·담보범위를 확인해야 합니다. 변경등기가 배당에 반영되어야 하는 경우 실제 배당순위와 배당금액은 제시된 시뮬레이션과 크게 달라질 수 있습니다.
일반 근저당권처럼 매각으로 당연히 소멸한다고 단정할 사항은 아닙니다. 임대사업자 지위, 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 매수인에게 적용되는 의무의 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 보증금 전원 미상
현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 8명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으므로 모두 개별 임차인으로 집계했습니다. 전입신고일은 모두 말소기준일인 2024.06.28 이후입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 2025.10.17 | 해당 없음 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 2026.04.02 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 2026.08.21 | 해당 없음 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 2026.03.17 | 해당 없음 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 2026.04.06 | 해당 없음 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 2025.10.28 | 해당 없음 |
대항력 판정은 확인된 전입신고일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 우선변제권 및 최우선변제 해당 여부는 확정할 수 없습니다.
민간임대주택의 임대차계약, 실제 호실별 점유관계, 보증금 및 최우선변제 대상 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서 등으로 대조해야 합니다. 배당받지 못하는 임차인이 발생할 경우 명도 협의가 복잡해질 수 있습니다.
③ 시세·가격 판단 — 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 213,000,000원입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래에 근거한 시세가 확인되지 않아 신건 가격을 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 213,000,000원 | 최근 시세와 비교 필요 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 170,400,000원 | 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 136,320,000원 | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
아래는 최초 근저당 채권최고액을 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 우리은행 근저당의 변경등기 및 임차인의 우선·최우선변제 여부가 최종 반영되었는지는 확인되지 않으므로, 실제 배당 결과를 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,782,000원 |
| 1. 을구 1번 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 갑구 2번 · 윤은규 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 최초 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 변경등기·당해세·임차인 최우선변제에 따른 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 연초면 한내리 소재 거제한내공단 북동측 인근입니다. 주변에는 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 공동주택으로, 기본적인 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 단지 외곽에 포장도로가 개설되어 있으며 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 토지. 계획관리지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 단지 토지는 부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 55,113.9㎡, 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 점유·환금성. 감정평가 시 점유자의 폐문·부재로 외부관찰 및 주위탐문을 통해 이용상태를 파악했습니다. 실제 임차인 8명이 조사된 만큼 개별 점유상태 확인이 중요합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 시장가격 대비 환금성 판단은 보류해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 변경등기 84,000,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 실제 유효 채권최고액을 확인하세요.
- 임차인 8명의 임대차계약 확인. 각 임차인의 보증금·확정일자·점유 부분과 실제 거주 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 최우선변제 확인. 배당요구가 확인된 6명의 접수 내역과 나머지 임차인의 권리신고 여부를 대조하고, 소액임차인 최우선변제 대상 및 금액을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 임대의무기간, 임대사업자 관련 의무와 매수인에게 미치는 영향을 관할 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 국의 압류 및 조세채권 확인. 통영세무서장의 압류와 관련된 체납세액·법정기일·배당순위를 확인하세요.
- 사건 진행상태 확인. 2026.08.05 및 2026.09.08 기각결정정본 발송 이력이 있으므로, 해당 결정의 대상과 경매 진행에 미치는 영향을 사건기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저매각가 213,000,000원을 최근 동일 단지·유사 호실 실거래와 대조하세요. 감정가 자체를 현재 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 계약관계를 파악하고, 체납 관리비 및 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 점검하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건 진행내역을 확인하세요.
맺으며 — 말소기준은 명확하지만 확인할 것이 많은 물건
이 사건은 우리은행 근저당을 말소기준으로 하며, 확인된 임차인 8명 전원의 전입일이 그보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준의 선순위 대항력 문제는 상대적으로 명확하고, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 전원 보증금 미상, 민간임대주택 등기, 근저당 변경등기와 배당표의 금액 불일치는 입찰 전에 반드시 해결해야 할 문제입니다. 특히 최초 47,784,000,000원의 근저당이 84,000,000원으로 변경된 등기 내용은 예상배당표의 전제를 직접 바꿀 수 있습니다.
시세 측면에서도 신건 최저매각가 213,000,000원이 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않습니다. 권리상 인수 0원 추정만 보고 접근하기보다, 변경등기·임대차·배당·실거래를 먼저 대조하는 것이 핵심입니다.
