창원지방법원 2025타경580. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 105동 4층 402호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28 소유권보존과 함께 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 설정이 연이어 접수됐습니다. 이후 2025.08.22 주식회사 건축사사무소원의 강제경매개시결정이 등기되고, 2026.03.05 통영세무서장 처분의 압류가 추가됐습니다.
표면적인 인수 구조는 단순합니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 뒤에 발생한 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 그러나 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 끝내기엔 확인사항이 적지 않습니다. 조사된 실제 임차인이 8명이고 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으며, 말소기준 직전 접수된 민간임대주택등기와 같은 날의 근저당 변경기재까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 105동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중으로 판단 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 건축사사무소원 / 1,559,426,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 같은 날 변경등기는 확인 필요
말소기준은 2024.06.28 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.22 강제경매개시결정과 2026.03.05 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 같은 2024.06.28 접수된 등기 중에는 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기(접수 23568)가 있고, 이어 설정된 우리은행 근저당(접수 23569)에 대해 다시 채권최고액 96,000,000원·공동담보 해제 내용의 변경등기(접수 23574)가 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 점유자는 총 8명이며 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인원은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2024.06.28 이후이므로 현재 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤인혜 | 2025.06.11 | 2025.10.17 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이석훈 | 2024.07.01 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 하유리 | 2025.05.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신민선 | 2025.05.08 | 2026.04.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박성훈 | 2025.06.05 | 2026.08.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 곽소희 | 2024.07.16 | 2026.03.17 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 한미란 | 2024.08.01 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김영복 | 2025.02.20 | 2025.10.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 234,854,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주식회사 건축사사무소원 | 1,559,426,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 매각대금 239,000,000원 중 집행비용 4,146,000원을 제외한 234,854,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 총 미배당 추정액은 49,108,572,458원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 ‘거제한내공단’ 북동측 인근이며, 주변은 공단·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행간격 등을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단됐으나, 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문에 의해 파악됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·소화전·E/V·난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽에 포장도로가 개설돼 있고 주출입구는 남서측에 위치합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원문 대조. 47,784,000,000원 설정과 96,000,000원 변경·공동담보 해제가 같은 날 기재돼 있으므로 현재 유효한 채권최고액과 담보범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 근저당보다 접수번호가 앞선 2024.06.28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원문 서류에서 확인하세요.
- 임차인 8명 서류 대조. 전입은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 확인하세요.
- 신청채권자 배당 0원 구조 확인. 현재 시나리오에서는 청구액 1,559,426,458원의 신청채권자에게 배당이 없도록 계산돼 있습니다. 근저당 변경 내용 확인에 따라 배당 구조를 다시 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가는 감정가와 같은 239,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 이용상태를 외부관찰과 탐문으로 파악했으므로 실제 점유와 내부 상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 등기와 점유의 교차확인
현재 자료만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 실제 임차인 8명도 모두 2024.06.28 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없는 구조입니다. 이 점만 보면 권리분석의 큰 방향은 비교적 명확합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 세부 등기입니다. 민간임대주택등기가 근저당보다 접수번호상 앞서 있고, 우리은행 근저당은 47,784,000,000원 설정과 96,000,000원 변경·공동담보 해제가 같은 날 함께 기록돼 있습니다. 현재 배당표는 전자의 금액을 기준으로 작성돼 신청채권자 배당을 0원으로 계산합니다. 따라서 근저당 변경등기의 실제 효력과 임차인 8명의 보증금·확정일자를 확인하기 전까지는 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 판단하기 어렵습니다. 가격 측면 역시 실거래 비교 없이 감정가 239,000,000원의 적정성을 단정해서는 안 됩니다.
