광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동의 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 303호입니다. 2021년 준공된 348세대 단지이며, 비교 실거래 면적대는 전용 79.3㎡대입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 2022년 소유권보존등기가 이루어진 뒤 영광함평신용협동조합 명의의 근저당권이 설정되었고, 2026년 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리가 명확하고 매수인이 인수할 것으로 표시된 채권도 없습니다. 그러나 공동담보목록이 존재하고, 감정평가 범위에는 여러 호실이 포함되어 있습니다. 따라서 경매사건 전체에서 조사된 점유자를 303호의 임차인으로 일괄 취급해서도, 반대로 303호가 완전히 비어 있다고 단정해서도 안 됩니다. 해당 호실의 실제 임대차와 매각 범위를 확인하는 과정이 중요합니다.

가격 측면에서는 더 명확한 주의 신호가 있습니다. 전체 12건 실거래 평균만 보면 감정가가 평균보다 약간 낮지만, 최근 12개월 평균은 이미 191,166,666원까지 내려왔습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 신건을 저렴하다고 판단하면 최근의 가격 하락을 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신협 근저당

핵심은 2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권입니다. 을구 1번으로 등기된 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 2026.03.26 등기된 임의경매개시결정도 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인·점유 현황 — 다수 호실과 중복 기록 주의

현황조사에서 확인되는 실명 점유자는 중복 표기를 합쳐 14명입니다. 그중 임대차 금액이 적힌 인원은 11명이고, 3명은 보증금과 차임이 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.

다만 조사 내용은 기호(1)부터 기호(16)까지 여러 물건에 걸쳐 있습니다. 아래 명단 전원이 경매 대상 204동 303호를 점유한다고 볼 근거는 없습니다. 각 기호와 실제 동·호수의 대응관계를 확인해 303호에 해당하는 임차인만 별도로 판정해야 합니다.

대항력 판정은 2022.01.28 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 것입니다. 보증금·임대차 조건이 미상인 점유자는 최종 판정을 유보했습니다. 우선변제 여부는 확정일자, 점유·전입 요건, 배당요구 및 최우선변제 해당 여부에 따라 달라집니다. 위 명단은 303호 단독 임차인 명단으로 확정된 것이 아닙니다.

대재호는 확정일자와 배당요구가 확인되어 후순위 우선변제 검토 대상입니다. 황재은과 최용수 역시 배당요구 사실은 확인되지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 소액임차인 최우선변제 가능성은 일반적인 후순위 배당과 별도로 검토해야 합니다. 경매대금 배당에서 우선순위가 조정되더라도, 그 금액이 곧바로 매수인의 보증금 인수금액이 되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다

신항만뉴캐슬오션시티2차의 전용 79.3㎡대 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 215,391,666원입니다. 최저가 211,000,000원은 전체 평균의 98.0%입니다. 이 수치만 보면 시세보다 저렴해 보일 수 있습니다.

하지만 최근 12개월 거래 6건의 평균은 191,166,666원으로 내려왔습니다. 최신 거래인 2026년 4월 거래가는 172,000,000원이고, 최근 거래 대비 과거 거래의 가격 추세는 -20.2%입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 10.4% 높은 상태라는 사실이 가격 판단의 중심이 되어야 합니다.

또한 대상 물건은 3층이고, 최신 실거래는 13층입니다. 비교 자료에는 10층·11층·14층 등의 거래도 포함되어 있습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태 차이를 고려하면, 단순 평균보다 실제 매수 가능한 가격과 최근 거래 사례를 더 보수적으로 확인하는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

감정가와 같은 211,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용을 공제하고 남는 매각대금은 영광함평신용협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 공동담보 관계와 실제 배당우선순위에 따라 최종 금액은 달라질 수 있습니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 작성된 단순 예상배당입니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당 조정 등을 반영하면 근저당권자의 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격을 낮춰도 권리 확인은 필요

현재 최저가를 기준으로 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 낮아지는 가정에 따른 배당 시나리오입니다. 실제 최저매각가격과 매각기일은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

1회 유찰 가정가격은 168,800,000원으로 최신 실거래 172,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 하락 추세가 계속된다면 이 가격도 충분한 안전마진이라고 단정할 수 없습니다.

2회 유찰 가정가격은 135,040,000원입니다. 가격 조건은 상대적으로 개선되지만, 실질적인 취득비용에는 세금·명도비용·체납 관리비 등 별도 지출이 더해질 수 있습니다. 또한 유찰은 예정된 결과가 아니라 가정 시나리오이므로, 가격이 해당 수준까지 내려올 것이라고 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대상 아파트는 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차 단지에 위치하며, 주변에는 공업용 건물·공업나지·공원 등이 분포합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021년 12월 준공된 348세대 단지입니다. 철근콘크리트조 15층 건물로, 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 북측에 보행자도로와 왕복 3차로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지이용. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역에 포함됩니다. 교육환경 보호구역 제한도 확인됩니다. 개별 이용계획과 관련 규제는 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 같은 면적대 실거래가 이어지고 있으나 최근 가격 하락 추세가 뚜렷합니다. 특히 신항만 주변의 공업지역 특성과 수요 기반을 고려하면 과거 고가 거래만을 기대한 매도계획은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 전체 12건 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 실거래 172,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 현재 최저가는 최근 평균의 110.4%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -20.2%입니다. 신건 가격이 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 저평가 물건으로 판단하지 마세요.
• 매각 범위. 감정평가에는 복수 호실이 포함되어 있습니다. 실제 경매 대상 204동 303호가 어떤 기호에 해당하는지, 개별 매각인지 일괄 매각인지 원본을 확인하세요.
• 임차인 귀속 확인. 전체 명단상 점유자 14명의 실제 호실을 대조하세요. 특히 기호 표시가 없는 고혜영·전재현·김도연의 점유 부분과 보증금·임대차 조건을 확인해야 합니다.
• 중복 신고 정리. 기호(16) 김승순의 보증금이 25,000,000원과 30,000,000원으로 상충합니다. 하나의 임대차로 볼 수 있는지 계약서와 조사 원본으로 확인하세요.
• 배당·최우선변제. 대재호·황재은·최용수의 배당요구 및 확정일자 상태를 대조하고, 실제 대상 호실의 소액임차인 최우선변제 여부를 확인하세요.
• 공동담보. 공동담보목록 제2022-14호와 다른 목적물의 매각 및 배당관계를 검토하세요. 2,976,000,000원의 채권최고액은 매수인 인수액이 아닙니다.
• 체납 관리비. 2026.04.03 기준 172,750원 미납 기록이 있습니다. 공용부분을 중심으로 최신 체납 내역을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 168,800,000원, 2회 유찰 가정 135,040,000원을 검토하되 실제 법원 공고와 입찰경쟁을 기준으로 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록·실거래 내역을 최종 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 지금 가격은 보류”

이 물건의 말소기준은 분명합니다. 영광함평신용협동조합의 2022년 근저당권이 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인의 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 여러 호실이 얽힌 점유자 기록과 공동담보 관계 때문에 303호의 실제 임대차와 명도 조건을 확정하는 절차는 남아 있습니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 현재 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 110.4%이고, 최신 실거래 172,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 가격 추세 역시 -20.2%로 하락 중입니다. 전체 평균 215,391,666원만 비교해 신건을 싸다고 평가할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유관계는 추가 검증이 필요하고 가격 경쟁력은 부족한 신건입니다. 무리한 신건 응찰보다는 실제 호실의 권리·점유를 확정한 뒤, 최근 시장가격과 하락 추세를 반영한 보수적인 가격 접근이 합리적입니다.

결론: 등기권리 조건부 양호, 점유 확인 필수, 신건 가격 메리트 부족. 현 가격 입찰보다는 보류 및 재검토.