광주지방법원 2026타경50233. 전남 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 201호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 79.944㎡, 감정가와 최저매각가는 모두 211,000,000원입니다. 2021년 12월 사용승인된 348세대 단지로, 대상 호실은 15층 건물의 2층에 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 2022년 1월 영광함평신용협동조합 앞으로 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권 채권최고액은 2,976,000,000원이지만, 공동담보로 설정된 금액입니다. 따라서 이를 대상 호실 하나의 독립적인 채무액이나 낙찰자의 인수금으로 해석해서는 안 됩니다.

이 물건의 핵심은 등기보다 현재의 시장가격입니다. 실거래 12건 전체 평균은 215,391,666원으로 감정가보다 높지만, 최근 12개월 평균은 191,166,666원까지 내려왔습니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균만 활용하면 지금의 가격 부담을 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2022.01.28 접수된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권 자체와 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 현재 파악된 등기권리와 예상배당 기준으로 낙찰자가 인수할 금액은 0원으로 산정됩니다.

② 임차인 및 점유관계 — 우선 확인해야 할 부분

현황조사 등에서 확인된 실제 점유자는 중복 기재를 정리하면 14명입니다. 이 중 보증금이 확인된 사람은 11명, 보증금이 확인되지 않은 사람은 3명입니다. 모두 말소기준권리 설정일 이후 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 여러 기호 물건에 대한 기록이므로 이 숫자를 곧바로 대상 201호의 임차인 수로 볼 수는 없습니다.

김승순은 동일 기호와 전입일로 보증금이 25,000,000원 및 30,000,000원으로 서로 다르게 기재되어 있습니다. 동일인에 관한 중복 기록으로 취급해 인원과 보증금을 중복 합산하지 않았으며, 실제 계약서상 금액은 확인이 필요합니다.

배당요구 사실이 확인된 사람은 대재호, 황재은, 최용수입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않았다는 의미이지, 배당요구를 하지 않았다고 확정한 것은 아닙니다. 보증기관의 대위변제·승계로 표시된 별도 임차권 신고는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가격이 더 중요하다

신항만뉴캐슬오션시티2차의 전용 79㎡대 실거래를 비교하면 12건 전체 평균 215,391,666원과 최근 12개월 평균 191,166,666원 사이에 큰 차이가 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 거래 6건과 가장 최근 거래인 2026년 4월 172,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

층수 비교도 중요합니다. 대상은 2층이고, 가장 최근 거래는 13층에서 172,000,000원에 이루어졌습니다. 층수와 세대 상태에 따른 가격 차이를 단정할 수는 없지만, 현재 신건 가격이 최신 고층 거래보다 높다는 사실은 입찰가 산정에서 불리한 참고 지표입니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 3,754,000원을 제외한 207,246,000원이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여금은 없습니다. 근저당권의 계산상 미배당액은 2,768,754,000원입니다.

이 미배당액은 낙찰자 인수금이 아닙니다. 특히 근저당권이 공동담보로 설정되어 있으므로 해당 금액을 201호에만 귀속되는 확정 채무잔액으로 이해해서는 안 됩니다. 집행비용은 추정액이고, 당해세·임차인 최우선변제·공동담보 배당관계는 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권 미배당은 다르다

회차별 금액은 주어진 매각가와 배당 가정을 적용한 시나리오입니다. 실제 유찰이나 해당 최저가의 확정을 의미하지 않습니다. 매수인 인수 0원은 예상배당상 권리 인수액이며, 관리비·점유관계 및 추가 조사에 따른 비용까지 포함한 총취득비용이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 단지 내에 위치합니다. 주변은 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지상 15층 건물입니다. 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 단지. 2021.12.01 준공된 348세대 아파트입니다. 비교적 최근 준공된 단지라는 점은 참고할 만하지만 실제 거래가격은 하락 추세입니다.
• 도로. 단지 북측에 보행자도로 및 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 신항만건설예정지역과 교육환경 관련 보호구역 등이 확인됩니다. 개별 규제 내용은 원본으로 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 최근 거래 표본에서 가격 하락 추세가 -20.2%로 나타납니다. 전체 평균보다 최근 실거래와 층별 가격을 중시해야 하며, 낙관적인 재매도가격을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.

⑦ 관리비·점유·입찰 체크리스트

• 대상 호실 확인. 204동 2층 201호가 각 매각 기호 중 어느 물건에 해당하는지 매각물건명세서로 확인하고, 다른 호실의 임차정보를 혼동하지 않아야 합니다.
• 임차인 현장 확인. 대상 호실의 실제 점유자, 임대차계약서, 점유 개시일, 보증금과 월세, 확정일자를 직접 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 고혜영·전재현·김도연의 점유 부분 및 임대차관계를 확인하고, 해당 201호와의 관계가 있는지 검증해야 합니다.
• 중복 기록 확인. 김승순의 보증금 25,000,000원 및 30,000,000원 기재 차이를 원본 서류와 계약서로 확인해야 합니다.
• 배당순위 검토. 영광함평신용협동조합의 공동담보관계, 임차인의 소액임차인 최우선변제 여부, 확정일자와 배당요구 내역을 함께 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 과거 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원에 더 큰 비중을 두어야 합니다.
• 저층 가격 보정. 대상은 2층이고 최신 비교 거래는 13층입니다. 층수·향·내부 상태·조망 등 가격 차이 요인을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 확인된 166,430원 외에 이후 추가 발생한 미납액이 있는지, 매수인 부담 가능 부분은 얼마인지 관리주체에 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 임차인의 대항력 유무와 별개로 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도협의 등 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 최신 매각조건을 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 하지만 가격은 보류”

이 사건은 근저당권 자체의 소멸 여부보다 높은 신건 가격과 하락 추세가 더 중요한 판단 요소입니다. 말소기준은 명확하고 예상배당상 낙찰자의 채무 인수도 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 입찰하기 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다.

신건 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 110.4%이며, 최신 거래 172,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가격이 과거 대비 20.2% 하락한 상황이므로 전체 실거래 평균 215,391,666원을 근거로 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

더구나 여러 기호 물건의 점유 내역이 함께 확인되며, 보증금 미상 점유자와 중복 금액 기재도 남아 있습니다. 대상 201호의 임대차관계가 명확하게 확정되고, 관리비 및 공동담보관계까지 검토되어야 실질적인 입찰 판단이 가능합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 점유관계 확인 및 유찰 후 가격 재평가입니다. 가격 하락 추세와 최신 거래를 반영하지 않은 채 감정가를 기준으로 접근하는 것은 권하지 않습니다. 유찰이 발생하더라도 실제 시세가 추가로 하락했다면 가격 메리트는 다시 계산해야 합니다. 권리의 단순함보다 정확한 취득가격과 확인되지 않은 점유 위험을 우선해야 하는 사건입니다.