광주지방법원 2026타경50233. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 4층 402호입니다. 전용면적은 79.944㎡이고, 2021년 준공된 348세대 단지에 속합니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022년 설정된 영광함평신용협동조합 근저당을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기상 말소기준권리와 경매개시결정의 관계는 비교적 명료합니다. 그러나 이 사건은 공동담보가 설정된 아파트이고, 임차·점유 조사에도 여러 기호가 등장합니다. 따라서 권리 인수액 0원이라는 수치만 보고 개별 호실의 점유관계나 인도 난도까지 단순하다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 주의가 필요합니다. 전체 실거래 12건 평균은 215,391,666원으로 감정가와 비슷해 보이지만, 이 평균에는 과거 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 최저가는 오히려 고평가 구간에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2022.01.28 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2026.03.26 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 제공된 권리관계에는 별도의 가압류나 선순위 등기권리가 확인되지 않습니다.

근저당 채권최고액은 2,976,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 2,394,776,630원입니다. 예상 매각대금으로는 채권을 모두 변제할 수 없어 상당한 미배당이 발생합니다. 그러나 미배당 채권과 낙찰자의 인수채무는 서로 다릅니다. 본건 배당 시나리오에서는 매수인 권리 인수액이 모든 제시 회차에서 0원으로 산정됩니다.

② 임차인·점유관계 — 후순위 전입이지만 현장 확인 필수

임차·점유 조사에는 여러 기호에 걸친 신고가 존재합니다. 확인되는 전입일은 모두 2022.01.28 말소기준권리 이후입니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력 임차인으로 보기 어렵습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유 신고도 포함되어 있고, 임차인별 기호가 여러 개별 물건에 걸쳐 있어 이 명단 전부가 204동 402호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 특히 기호(16)의 김승순과 김승순.은 동일 전입일·동일 기호로 신고되어 중복 가능성이 있으며 보증금도 서로 다르게 나타납니다.

임차·점유 신고 15건에는 동일인으로 보이는 김승순 관련 2건이 포함되어 있습니다. 별도의 보증기관 승계·대위 신고는 확인되지 않습니다. 기호별 신고가 대상 402호에 해당하는지, 실제 점유자와 보증금이 누구에게 귀속되는지는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

신항만뉴캐슬오션시티2차의 전용 79㎡대 거래를 비교하면, 감정가 215,000,000원은 전체 12건 평균 215,391,666원과 거의 같습니다. 전체 평균만 보면 시세에 근접한 금액으로 오해하기 쉽습니다.

하지만 최근 12개월 거래 6건의 평균은 191,166,666원이고, 최신 거래는 2026년 4월 172,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 20.2% 하락했습니다. 따라서 가격 메리트는 반드시 최근 시세를 중심으로 판단해야 합니다.

감정가와 최근 12개월 평균의 차이는 23,833,334원입니다. 감정가가 최근 시세의 112.5%라는 뜻입니다. 더구나 가장 최근 거래인 172,000,000원과 비교하면 43,000,000원 높은 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)

집행비용 3,810,000원은 추정치이며 근저당 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오

이 사건은 현재 신건으로 감정가 전액이 최저매각가입니다. 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 172,000,000원, 2회 유찰 시 137,600,000원으로 낮아집니다.

1회 유찰 가격인 172,000,000원은 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 최신 실거래와 같은 수준입니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 생긴다고 단정하기 어렵습니다. 2회 유찰 시나리오인 137,600,000원은 최신 거래보다도 낮아지지만, 향후 유찰이 실제 발생할지는 확정되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 단지 내에 위치합니다. 주변에는 공업용 건물과 공업나지, 공원 등이 분포하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 북측에는 보행자도로와 왕복 3차로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 15층 아파트이며 외벽은 몰탈 위 페인트 및 돌붙임 마감 등으로 구성됩니다. 기본 전기·급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 속하며, 신항만건설예정지역과 교육환경보호 관련 구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 264,600원/㎡이고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지와 거래. 2021.12.01 준공된 348세대 단지로 동일 면적대 거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 이전 기간 대비 20.2% 하락해, 가격 안정성과 향후 매도 시 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
• 관리비. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.04.03 현황조사 시점 기준 139,580원이 미납되어 있었습니다. 공용부분 관리비는 매수인이 부담할 수 있으므로 최신 체납액을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 가격 판단의 핵심 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -20.2%이므로 과거 높은 실거래가를 근거로 입찰가를 올리는 판단은 피해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 2,976,000,000원은 공동담보 관련 금액입니다. 공동담보목록 제2022-14호 및 관련 매각 대상의 범위를 대조하세요.
• 대상 호실의 실제 점유자 확인. 여러 기호의 임차·점유 신고 중 204동 402호에 해당하는 신고를 분리하여 확인하고, 명도 및 인도 비용을 검토하세요.
• 미상 점유 신고 확인. 고혜영·전재현·김도연의 점유 범위와 보증금·확정일자 등 미확인 사항을 확인하세요. 기호(16)의 김승순 관련 중복 가능성도 점검해야 합니다.
• 배당요구 및 임차권리 확인. 대재호·황재은·최용수의 배당요구와 황재은의 확정일자, 다른 신고인의 우선변제 관련 사항을 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
• 관리비 체납. 2026.04.03 기준 미납 관리비 139,580원이 확인된 만큼 입찰 전 관리사무소에서 최신 체납액과 공용부분 부담액을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 215,000,000원, 1회 유찰 시 172,000,000원, 2회 유찰 시 137,600,000원 시나리오를 비교하되 실제 매각 진행 여부를 반드시 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 실거래 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라고 가격까지 안전한 것은 아니다”

이 사건의 법적 구조는 명확한 편입니다. 영광함평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 제시된 배당 분석에서 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 낙찰자가 거액의 근저당 미배당액을 직접 떠안는 것으로 계산되지도 않습니다.

그렇다고 곧바로 안전한 입찰 대상이라는 뜻은 아닙니다. 공동담보에 포함된 여러 물건의 임차·점유 신고가 함께 존재하므로, 204동 402호의 실제 점유자와 인도 가능성은 별도로 검증해야 합니다.

무엇보다 가격이 문제입니다. 신건 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 높고, 최신 실거래보다도 43,000,000원 높습니다. 최근 시장은 이전 기간 대비 20.2% 하락했습니다. 이러한 상황에서 전체 거래 평균과 감정가가 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

결론은 ‘권리 인수는 낮지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격은 불리하다’입니다. 현재 감정가에 무리하게 접근하기보다 임차·점유관계를 정리하고, 실제 유찰 및 추가 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 재평가하는 것이 적절합니다.